L’AFFITTO TURISTICO NELLE BALEARI: PROBLEMATICHE GENERALI E NOVITA’ DELLA NUOVA LEGGE

Nelle Baleari, il 1 agosto 2017 è entrata in vigore la “Legge 6/2017, del 31 luglio, di modificazione della legge 8/2012, del 19 luglio, del turismo delle Isole Baleari, relativa alla commercializzazione di soggiorni turistici in abitazioni”, successivamente integrata dal “Decreto legge 3/2017 del 4 agosto, di modifica della legge 8/2012, del 19 luglio, del turismo delle Isole Baleari e misure per affrontare l’emergenza in materia abitativa nelle Isole Baleari” approvato dal governo e ratificato dal Parlamento locale il mese successivo.

Tale normativa modifica la legge sul turismo regolando in modo più chiaro e dettagliato la materia degli affitti turistici anche quando riguardano edifici plurifamiliari (ossia il classico appartamento che si trova in un edificio con più unità abitative in regime di condominio).

Come esposto nella premessa alla citata legge n. 6/2017, una tale regolamentazione si era resa da tempo necessaria a causa della diffusione degli affitti di immobili per brevi periodi (giorni o settimane) soprattutto estivi, attraverso i portali web (Airbnb, Booking, Homeholidays, ecc.).

Secondo gli esponenti di tutti i partiti politici delle Baleari, al governo e non, questa modalità di affitto ha causato una serie di problemi di carattere generale per la cittadinanza ed in particolare:

• il rincaro degli immobili e degli affitti che sono diventati inaccessibili per i residenti, costretti a spostarsi dai centri abitati o, addirittura, ad emigrare;
• l’incremento incontrollato del numero di turisti sulle isole, con rischio di pregiudizi ambientali, considerate le limitate risorse del territorio;
• la difficile convivenza tra “inquilini residenti” ed “inquilini turisti” a causa delle diverse esigenze, con conseguenti problemi di ordine pubblico.

L’espansione degli affitti turistici nelle Baleari è stata effettivamente esponenziale. Nel 2016 in tutto l’arcipelago delle Baleari (quindi Ibiza, Formentera, Maiorca e Minorca) sono state messe on-line per questa tipologia di affitto 46.000 case ed appartamenti, la maggior parte delle quali senza licenza ed in edifici plurifamiliari, generando l’11,4% del PIL dell’arcipelago.

L’impatto sociale ed ambientale generato dagli affitti turistici nelle Baleari ed il fatto che la maggioranza di essi (circa il 70%) avvenisse in immobili sprovvisti di licenza turistica, hanno messo in evidenza le lacune della precedente legge n. 8/2012, costringendo il Parlamento delle Baleari ad integrarla e dettagliare alcuni punti ambigui.

La citata legge del turismo del 2012, infatti, regolava l’affitto turistico di case unifamiliari isolate o in coppia (ossia le case unifamiliari o bifamiliari all’interno di una stessa parcella urbanistica e simili) prevedendo l’obbligo di ottenere una licenza per poter esercitare e pubblicizzare tale attività condizionata al possesso di tutta una serie di requisiti riguardanti l’immobile e il servizio offerto. Il decreto 20/2015 ha aggiunto un’altra tipologia di immobili, ossia le abitazioni unifamiliari “entre medianeras” che occupano un’unica parcella urbanistica e sono in adiacenza (con muro comune) ai due edifici confinanti (in pratica, le case dei paesi tradizionali).

La legge non forniva una definizione di “affitto turistico”, “canale di commercializzazione turistico” e, soprattutto, non disponeva nulla in merito all’affitto turistico di altre tipologie di immobili, come quelli in edifici plurifamiliari..

Secondo l’amministrazione pubblica locale questo faceva sì che l’affitto di un appartamento in un edificio plurifamiliare fosse vietato, mentre secondo altri interpreti ed operatori del diritto, non essendoci un divieto esplicito, doveva ritenersi consentito. Di fatto l’amministrazione pubblica delle Baleari in questi anni ha comminato sanzioni ai proprietari di appartamenti in edifici plurifamiliari pubblicizzati on-line per l’affitto a giorni e settimane, sanzioni confermate in primo grado dalla magistratura amministrativa delle Baleari.

Tra le lacune ed ambiguità della normativa, intanto, sempre più appartamenti sono stati immessi sul mercato on-line degli affitti turistici delle Baleari, restando al di fuori di ogni tipo di controllo. L’opinione pubblica ed i media locali hanno indicato l’affitto turistico come la causa (o concausa) di tutti i mali dell’arcipelago: il rincaro eccessivo del mercato immobiliare e degli affitti con conseguente difficoltà per i lavoratori e i residenti di trovare abitazioni dove vivere a prezzi ragionevoli, la saturazione di presenze di turisti sulle isole durante il periodo estivo, l’evasione fiscale, l’espansione della criminalità organizzata e l’abbassamento delle presenze negli hotel (quest’ultimo pregiudizio evidenziato dagli esponenti della categoria che, inutile dirlo, hanno una notevole influenza sulle decisioni della classe politica locale).

Tralasciando di argomentare sulla fondatezza o meno di tali affermazioni, si evidenziano i punti salienti della nuova normativa sugli affitti turistici nelle Baleari.

1. Si intende per affitto turistico qualsiasi locazione di un intero immobile residenziale che sia inferiore ad 1 mese, fatta salva la possibilità di fornire la prova contraria per dimostrare la finalità non turistica dell’affitto.
2. Possono essere messi in affitto turistico solo gli immobili che hanno l’apposita licenza (l’attività può essere iniziata dal momento della presentazione della domanda di licenza).
3. Solo le case che hanno la licenza (o il numero di presentazione della domanda di licenza) possono essere pubblicizzate per affitto turistico, anche sui portali web che devono pubblicare il numero di licenza.
4. Le nuove licenze per l’affitto turistico in edifici plurifamiliari avranno durata di 5 anni e saranno concesse per il numero massimo di ospiti indicati nel certificato di abitabilità dell’immobile. Le licenze già concesse conservano le loro caratteristiche e restano a tempo indeterminato.
5. Il numero di posti per i turisti accolti nelle case con licenza turistica dovrà rispettare il tetto limite del numero di posti di accoglienza turistica che i Consigli Insulari ed il Comune di Palma stabiliscono per il loro territorio (equiparando dunque il posto di accoglienza in hotel a quello in appartamento). Il limite al momento è stabilito in 623.624 posti per tutto l’arcipelago (Maiorca: 300.127 per hotel, 92.931 per gli affitti turistici, 42.649 acquistabili per l’uno o l’altro; Ibiza: 109.800 posti, 80.143 per gli hotel, 20.657 residenziali, 9000 in vendita per entrambi; Minorca 60.117 e Formentera 18.000).
6. L’affitto turistico potrà essere esercitato (se con licenza) in edifici condominiali plurifamiliari solo se:
   • si trovano nelle zone territoriali indicate dal Consiglio insulare (che dovrà definirle entro 1 anno dall’entrata in vigore della legge, previo parere dei singoli comuni rilasciato sulla base delle caratteristiche urbanistiche, demografiche ed ambientali del territorio);
   • l’edificio è stato costruito da più di cinque anni;
   • l’appartamento che si vuole mettere in affitto è dotato di contatori dei consumi di acqua ed energia elettrica separati da quelli degli altri condomini;
   • lo statuto del condominio lo consente (nel caso in cui non sia previsto nulla in proposito, dovrà essere deliberata la possibilità di esercitare l’affitto turistico nel condominio dalla maggioranza dei condomini e la delibera dovrà essere trascritta nei registri immobiliari);
   • le regole condominiali sono state trasmesse per scritto agli inquilini-turisti al fine di assicurarne il rispetto. In caso di violazione delle norme condominiali l’inquilino dovrà lasciare l’immobile entro 24 ore, il proprietario potrà essere sanzionato se le violazioni sono gravi e l’assicurazione stipulata dal proprietario dovrà coprire espressamente anche i danni degli inquilini a condomini e condominio.
7. Per ottenere la licenza turistica gli immobili, oltre ad avere determinate caratteristiche strutturali (ad esempio, un bagno ogni quattro posti – non più ogni tre), devono essere muniti oltre che del corrispondente certificato di abitabilità in vigore o di titolo analogo rilasciato a tale effetto, anche della valutazione di certificazione energetica F o superiore (nel caso di edifici anteriori al 1/12/2007) o D o superiore (per edifici successivi al 1/1/2008).
8. Sono aumentate le sanzioni per i soggetti che violano tale normativa con la previsione di multe fino a € 40.000,00 non solo per il proprietario ma anche per chi si occupa della commercializzazione dell’immobile e fino a € 400.000,00 per il portale web che pubblica l’annuncio senza indicare il numero di licenza turistica (o di presentazione della richiesta di licenza).
9. Considerato che i Consigli Insulari ed il Comune di Palma di Maiorca hanno un anno di tempo per operare la “zonificazione” (ossia indicare le zone dove consentire l’affitto turistico in edifici plurifamiliari), nel frattempo è sospesa la possibilità di presentare nuove domande per ottenere una licenza turistica.
10. Se ricorrono determinati requisiti che mettono in evidenza l’inacessibilità per la cittadinanza al mercato degli affitti residenziali, i Consigli Insulari, attraverso un procedimento che dovrà ancora essere regolamentato, potranno dichiarare l’emergenza abitativa nella corrispondente isola, con conseguente divieto di affitto turistico in edifici plurifamiliari condominiali su tutto il suo territorio. Questa possibilità contenuta nel decreto legge citato è stata introdotta per poter dichiarare l’emergenza abitativa sull’isola di Ibiza e nella città di Palma.

I primi effetti dell’entrata in vigore della nuova normativa sugli affitti turistici nelle Baleari si sono fatti subito sentire con una consistente riduzione di annunci sul web e la comminazione di numerose sanzioni, resa possibile anche dall’aumento del numero di ispettori preposti al controllo e dall’esternalizzazione dell’attività di indagine demandata dalle amministrazioni insulari e comunali ad enti privati.

I principali portali web che si occupano di tale tipologia di affitti ed alcune associazioni di proprietari di immobili hanno inviato un avviso ai propri iscritti per illustrare la nuova normativa delle Baleari avvisando che, senza indicazione del numero di licenza (o di presentazione della domanda), gli annunci non potranno più essere on-line e, ad oggi, Booking ha già oscurato gli annunci sprovvisti dell’indicazione della licenza.

Airbnb, da parte sua, oltre ad avvisare i propri utenti, ha illustrato alle autorità competenti delle Baleari le conseguenza di una esclusione delle Baleari dal mercato degli affitti turistici, indicando per l’economia dell’arcipelago un perdita di oltre 550 milioni di euro annuali, dei quali 100 milioni di perdite potenziali riguarderanno più di 10.000 famiglie delle isole. Airbnb ha evidenziato che nel 2016 ha generato 400 milioni di euro di impatto economico nelle Baleari, con il 70% di annunci situati in zone al di fuori dei classici circuiti turistici e che, per questo, hanno potuto migliorare la propria situazione economica, godendo dei benefici del turismo pur in assenza di hotel nelle vicinanze.

Certo è che occorrerà aspettare cosa decideranno i Consigli Insulari ed il Comune di Palma con la zonificazione per capire l’effettiva portata della limitazione degli affitti turistici operata dalla nuova normativa.

Occorre poi tenere presente che le normative locali (ed in particolare quelle comunali) potranno stabilire ulteriori limitazioni per gli affitti turistici nel loro territorio, come ha già fatto il Comune di Santa Eulalia ad Ibiza che ha approvato la modificazione delle proprie norme urbanistiche vietando espressamente nel territorio di competenza l’affitto di immobili residenziali plurifamiliari per periodi inferiori a 31 giorni, per più di due volte all’anno (norma entrata in vigore il 25 agosto 2017).

Alla luce di un quadro normativo così complesso, Avvocato Italiano è a disposizione dei propri clienti per assisterli nell’affrontare ogni questione attinente l’affitto turistico nelle Baleari, dallo studio della situazione per capire se un immobile può ottenere la licenza, alla redazione degli atti necessari per ottenerla, compresa l’assistenza per le questioni condominiali se si tratta di un edificio plurifamiliare.

A conclusione si riporta quanto scritto da Airbnb, ritenendo questa nuova normativa “sproporzionata”, finalizzata a tutelare “una volta in più un modello di turismo di massa creato dagli hotel” “contro le famiglie delle Baleari” essendo una “legge che protegge solo gli hotel e limita la distribuzione dei benefici generati dal turismo a soltanto certi luoghi ed ai grandi gruppi imprenditoriali”.

7 settembre 2017

Avv. Marialuisa La Ferla

PERCHE’ INVESTIRE E COMPRARE UNA CASA AD IBIZA

Se la situazione del mercato immobiliare nelle Baleari è effervescente, nell’isola di Ibiza (o Eivissa) è esplosiva, con un incremento del mercato che è ancora superiore a quello delle altre isole dell’arcipelago.

Ad Ibiza nel 2014 vi è stato un aumento del numero delle compravendite del 15% rispetto all’anno precedente ed un incremento dei prezzi del 10%, con un tempo di commercializzazione di una casa ben situata di 12-18 mesi, ridotto a 3-9 mesi per gli immobili nelle zone più esclusive dell’isola. Alla fine del 2015 l’incremento dei prezzi è stato doppio rispetto all’anno precedente, con una crescita annuale del 23,6% (con il prezzo medio al metro quadrato nella città di Ibiza di € 3.594 contro i € 2.909 del 2014, secondo i dati riportati da Idealista). Con riferimento al numero di vendite, nel 2015 le agenzie di intermediazione per immobili di lusso Engel & Völkers (tedesca) e Lucas Fox (inglese) hanno registrato rispettivamente il 30% ed il 50% di vendite in più rispetto all’anno precedente. L’immobiliare inglese ha registrato un incremento del 23,6% del prezzo degli immobili con un prezzo medio di vendita di 1 milione e 200mila euro (l’incremento di prezzi più alto degli ultimi tre anni), registrando l’ascesa sia per la fascia di prezzo di immobili tra i 500 mila e l’1,5 milioni di euro che per quella oltre 1,5 milioni.

Secondo un rapporto del Ministero dello Sviluppo spagnolo di aprile del 2016, nel primo trimestre di quell’anno a Ibiza si sono realizzate vendite di immobili per € 703 milioni di euro, dei quali 368 milioni corrispondono agli acquisti fatti da stranieri che, quindi, hanno pagato più della metà di quanto è stato contabilizzato per le transazioni immobiliari. Si sono vendute 3.122 abitazioni (2.838 di seconda mano e 284 di nuova costruzione), di queste 1.211 sono state comprate da stranieri che, quindi, hanno acquistato due immobili ogni cinque venduti.

Altro segnale della netta ripresa del mercato immobiliare è l’incremento del numero delle imprese edilizie che dal 2014 al 2017 sono aumentate del 25%, raggiungendo un numero simile a quello precedente la crisi del 2009.

La domanda degli acquirenti stranieri di immobili è concentrata nella città di Ibiza e dintorni, le proprietà più richieste sono quelle della parte antica della città e del lungomare, dove i prezzi stanno salendo vertiginosamente, arrivando a pagare anche 800 mila euro per un appartamento di 100 mq. I prezzi delle ville di lusso da 350 mq sono saliti in media a 3,5 milioni di euro, quelli delle tenute più rustiche a € 2,5 milioni di euro. Proprietà agricole tradizionali o ville minimaliste si trovano anche a 3 milioni di euro, così come appartamenti in buone posizioni anche a 600 mila euro. A causa della scarsezza di offerta di immobili in queste zone di interesse principale, sta diventando attrattivo il mercato immobiliare nella zona nord dell’isola, dove si possono trovare ancora case a prezzi accessibili ad un pubblico più ampio, e la zona ovest, che è già molto apprezzata sia per la giusta distanza dall’aeroporto e dalla città di Ibiza che per la prossimità con le spiagge più suggestive dell’isola. Nella parte orientale dell’isola, invece, si sta concentrando la domanda per immobili di prima abitazione. Le nazionalità dei compratori sono salite a 15, con i tedeschi in testa, seguiti da spagnoli, inglesi, francesi, svizzeri, italiani e del Benelux.

E’ la stabilità del mercato e la straordinaria qualità della vita che attrae gli acquirenti stranieri ad Ibiza per l’acquisto della seconda casa o per la scelta dell’isola come luogo di residenza, considerata la prossimità geografica con tutti i paesi dell’Unione Europea, gli ottimi servizi, i collegamenti aerei ed il clima.

Per gli addetti del settore la crescita del mercato immobiliare ad Ibiza durerà negli anni, almeno cinque considerato l’aumento della domanda da parte degli stranieri e la scarsità dell’offerta dovuta, oltre che dai limiti fisici dell’isola, dalle ristrette normative urbanistiche e paesaggistiche. Dal 2017 è entrata in vigore una normativa che limita fortemente la possibilità di costruire sui fondi rustici, con prescrizione di vincoli di dimensione e cubatura laddove è consentito. In questo quadro è facile capire perchè anche affittare un appartamento ad Ibiza sia sempre più caro, con il mercato delle locazioni che segue il trend di crescita di quello delle compravendite immobiliari.

La domanda per comprare case ad Ibiza si concentrerà quindi su quelle di seconda mano e in zone urbane, con una crescita maggiore nel settore del lusso. L’isola, infatti, riscuote sempre più interesse del jet set internazionale come dimostrato dal traffico di aerei privati nel suo aereoporto, dal successo degli hotel e locali più esclusivi del mondo comparsi sull’isola e dal transito di super yacht nel porto che, da quando è stato reso idoneo ad ospitare imbarcazioni fino a 70 metri, è diventato uno degli approdi più esclusivi del Mediterraneo. Anche per gli investimenti immobiliari viene preferita a posti come Saint Tropez o Montecarlo per la varietà di offerta e di prezzi, con un mercato immobiliare ancora dinamico e non saturo, nonostante l’apertura verso America, Asia e Medio Oriente.

Alla luce di questa situazione ad Ibiza c’è la possibilità di acquistare case che potranno essere rivendute in breve tempo con un incremento di prezzo interessante o che potranno essere immesse con facilità nel proficuo mercato degli affitti. Nulla esclude, poi, di compare una prima o una seconda casa per trascorrere il tempo sulla magnifica isola durante tutto l’anno, considerati i collegamenti aerei che la rendono facilmente raggiungibile da tutta Italia.

Avvocato Italiano è pronto ad assistere il cliente nelle operazioni immobiliari che intende intraprendere sull’isola di Ibiza, affiancandolo in tutte le fasi, compresa quella fiscale, anche con l’ausilio di altri professionisti competenti per i singoli aspetti.

CONTINUA A CRESCERE IL MERCATO IMMOBILIARE NELLE ISOLE BALEARI

Comprare una casa ad Ibiza o affittare un appartamento a Formentera, così come nelle altre isole delle Baleari (Maiorca e Minorca), è sempre più caro. Continuando ad aumentare la domanda di acquisto di immobili sia degli stranieri che dei residenti con un alto potere di acquisto, i prezzi aumentano. Secondo i dati dell’Ufficio di Statistica spagnolo dell’inizio del 2017, per i prossimi dieci anni la tendenza nelle Baleari vedrà un’offerta di mille abitazioni ogni 2500 abitanti, con la domanda che duplica l’offerta.

Il prezzo medio per comprare una casa di nuova costruzione nelle Baleari è di € 270.000,00, il 35%, per le case di seconda mano è di € 240.000,00. Questo significa che il mercato immobiliare delle Baleari supera la capacità di spesa media dei suoi abitanti, come ha riconosciuto Luìs Marìn, il presidente dell’associazione degli imprenditori edili delle Baleari basandosi sui dati pubblicati dal Ministero dello Sviluppo spagnolo, in un’intervista pubblicata sul Diario de Ibiza il 14/02/2017. La maggior parte delle imprese costruttrici delle Baleari è focalizzata su costruzioni destinate ad un pubblico benestante, creando ovviamente dei problemi per la maggior parte degli abitanti che vogliono acquistare un’abitazione e che, trovandosi di fronte a prezzi così alti, ne cercano una in locazione. Questo fa sì che anche il mercato degli affitti sia in continua crescita.

L’aumento del prezzo delle case nelle Baleari è ovviamente condizionato dal valore e conseguente prezzo di mercato del terreno edificabile, la cui domanda continua a crescere mentre ne diminuisce la disponibilità. La soluzione per arrivare ad un abbassamento dei prezzi del mercato proposta dai rappresentanti del settore edile delle Baleari è quella di costruire più case nei terreni edificabili e consentire che si sviluppino in altezza in modo che l’impatto del costo del terreno su una abitazione sia ridotto, ma occorre considerare i vincoli territoriali e paesaggistici.

Le imprese di costruzione delle Baleari ed i relativi promotori stanno quindi puntando chiaramente sul mercato degli immobili di lusso perchè sono quelli che trovano più facilmente acquirenti, in particolare stranieri che hanno un potere di acquisto maggiore di quello dei locali e la cui domanda è in aumento in considerazione della scelta delle Baleari come luogo ideale per avere una seconda casa e per effettuare buoni investimenti immobiliari. Si assiste pertanto alla costruzione di meno case, più grandi, più care e situate in punti del territorio attrattivi.

Nel 2014 il prezzo medio delle case di nuova costruzione nelle Baleari si aggirava tra i € 200.000 ed i € 220.000, mentre oggi è di € 270.000.

La situazione è simile per le case di seconda mano, con un prezzo medio è di € 230.000 – € 240.000, il più alto di Spagna, secondo gli ultimi dati del Ministero dello Sviluppo spagnolo.

Quando l’acquirente è straniero, poi, il prezzo è ancora maggiore: € 340.000 per una casa nuova (solo Barcellona ha un valore più elevato) e € 290.000 per una casa di seconda mano (la cifra più elevata di tutta la Spagna). Se si tiene conto che il 40% delle compravendite nelle Baleari sono realizzate dagli stranieri, è comprensibile che i costruttori edili aspirino ad averli come clienti.

Alla luce di tale situazione l’investimento immobiliare nelle isole Baleari è sempre più interessante e proficuo sia che riguardi l’acquisto di case d’abitazione, nuove o di seconda mano, sia che si tratti di terreni edificabili, con la tendenza del mercato in crescita anche nei prossimi anni.

Nel 2016 nelle Baleari la compravendita di case è aumentata del 31%, il maggiore incremento del settore registrato in Spagna (l’aumento medio nazionale è stato del 13,6% nel 2016) con la previsione di mantenersi agli stessi livelli anche nel 2017.

Il prezzo in un anno è cresciuto del 9,6% (quello medio della Spagna è stato del 2,4%), con la città di Ibiza che si trova ad essere la seconda più cara di Spagna (dopo San Sebastian).

Ancora maggiore è l’aumento delle compravendite degli immobili di lusso, con un incremento del 43% nel 2016 ed un prezzo medio di 1,13 milioni di euro, più alto del 21% rispetto all’anno precedente.

Chiaramente, alla luce della domanda che supera di gran lunga l’offerta, le case acquistate possono essere fatte fruttare immettendole nel mercato degli affitti oppure rivendendole ad un prezzo maggiore di quello pagato, con tempi di vendita molto veloci. Questa situazione garantisce la rapida monetizzazione dell’investimento immobiliare da parte del venditore, ma fa sì che il possibile acquirente spesso si trovi a comprare la casa a Formentera o in una delle altre Baleari con la fretta del venditore, tralasciando di approfondire determinati aspetti giuridici che possono trasformare l’operazione in un bel “bidone”. Per evitare brutte sorprese, quindi, è molto importante farsi seguire da un legale esperto del settore, possibilmente della propria nazionalità in modo da poter comprendere tutto.

Avvocato Italiano è a disposizione per assistere i clienti che vogliono effettuare investimenti immobiliari a Ibiza, Formentera e Maiorca, fornendo una consulenza volta ad esaminare tempestivamente, ma con attenzione, la situazione della proprietà che si intende acquistare. La situazione giuridica di un immobile deve essere analizzata alla luce non solo della normativa nazionale spagnola, ma anche di quella delle Isole Baleari e dell’isola in cui si trova l’immobile, con particolare riguardo alle disposizioni dei Piani territoriali insulari (equivalenti ai nostri piani regolatori) che vengono spesso modificati e che è indispensabile conoscere soprattutto per l’acquisto di un terreno. Avvocato Italiano offre inoltre l’assistenza fiscale sia per l’operazione di compravendita, sia successiva all’acquisto, per fare in modo che il cliente sia in regola con il fisco italiano e con quello spagnolo.

COMPRARE CASA A MAIORCA: IMPARIAMO A CONOSCERE L’ISOLA

Cosa c’è da sapere per comprare una casa a Maiorca.

E’ l’isola più grande dell’arcipelago delle Baleari con la capitale Palma di Maiorca messa al primo posto della classifica delle migliori città dove vivere al mondo dal giornale inglese Times a marzo del 2015, sia per la qualità di vita che per i servizi (scuole internazionali, ospedali, centri di assistenza). Il mercato immobiliare di Maiorca è certamente il più variegato nell’offerta delle isole delle Baleari e segue la crescita che interessa tutte le Baleari, anche nel settore del lusso.

Storicamente Maiorca, oltre ad ospitare la residenza estiva della famiglia reale di Spagna, è il luogo preferito dagli spagnoli, dagli inglesi, dai tedeschi e sempre di più dagli scandinavi per avere la seconda casa o per ritirarsi in pensione. Sull’isola ci sono numerosi ed importanti campi da golf, porti per imbarcazioni anche di grande metratura ed ottimi collegamenti aerei con tutte le parti del mondo. Vi sono immobili venduti fino a 22.500 euro al metro quadrato nella zona sud est dell’isola, ma il mercato immobiliare è interessante anche per gli altri tipi di immobili e offre soluzioni diversificate pronte a soddisfare le esigenze di un più ampio pubblico.

Bisogna tenere conto che è in costante aumento la domanda di acquisto sia da parte dei locali, con i nuovi residenti stranieri, sia da parte degli stranieri interessati a comprare casa a Maiorca per avere una residenza estiva. L’offerta, invece, è condizionata dal fatto che, nonostante la maggiore estensione della superficie dell’isola, le norme urbanistiche per le nuove costruzioni sono sempre più restrittive ed il 40% del territorio è protetto, quindi praticamente sottratto alle nuove costruzioni.

Sia il mercato degli affitti a Maiorca che quello delle vendite nMaiorcaon è comunque saturo, anzi, i tempi di vendita di case particolari sono inferiori agli otto mesi, quelli medi si aggirano intorno ai diciotto mesi, dal 2014 i prezzi sono in crescita, con un incremento che varia da zona a zona.

Tanto è vero che i grandi gruppi di costruzione continuano ad investire sull’isola, ad esempio, comprando interi edifici in rovina della città di Palma per trasformarli in abitazioni destinate ad un pubblico di fascia medio alta, offrendo alla città quartieri che diventano sempre più attrattivi. Da alcuni anni si fa sentire, oltre agli scandinavi, la presenza dei russi, degli americani e dei cinesi che stanno aumentando il fervore del mercato. Sono ancora pochi gli italiani (in proporzione) e questo fa sì che l’isola sia interessante non solo per quelli che vogliono trasferirsi a vivere o che vogliono avere una casa vacanza a Maiorca, ma anche per coloro che vogliono avviare delle attività, considerato l’interesse degli stranieri per tutti i prodotti italiani, dagli alimentari all’abbigliamento, passando per il design e ciò che è frutto di creatività in generale.

Secondo l’Agenzia immobiliare Engel & Völkers (tedesca, specializzata in immobili di alto livello) a Palma, la parte antica della città e le zone di moda di Portixol e Molinar, con i particolari appartamenti con spazi esterni, rappresentano zone definite “premium” con prezzi che crescono oltre il 10% l’anno (il prezzo di un appartamento di due stanze si situa tra i € 4.000,00 ed i € 9.000,00 al metro quadrato).

Anche Son Vida si trova in piena espansione grazie alla domanda di case con vista al mare. La vendita dei terreni ha triplicato dal 2014 al 2015 ed i prezzi delle ville di seconda mano variano dai € 600.000 ai 2 milioni e mezzo di euro, mentre le ville di nuova costruzione tra i 2 ed i 5 milioni di euro. Dal 2015 è in crescita anche l’interesse per le case ed i rustici più piccoli, inferiori al milione di euro, nei paesi intorno a Palma.

Nel Sud Est dell’isola praticamente il 40% delle vendite sono per gli stranieri con un aumento dei prezzi del 10% all’anno dal 2014, le zone più richieste sono Andratx, Bendinat, Portals e Santa Ponsa. I prezzi delle ville si aggirano tra i € 4.000 ed i € 12.000 al metro quadrato, si stanno costruendo nuovi comprensori di lusso, considerato l’interesse del mercato per le residenze comprensive di servizi (tipo residence).

I prezzi nella zona Ovest si mantengono stabili, senza grandi incrementi: quelli delle ville si aggirano intorno al milione di euro, salendo ai 3-6 se hanno vista mare e posizioni particolari. I luoghi con più mercato sono Soller, Por de Soller, Fornalutz, Valldemosa e Deià.

Il mercato immobiliare della zona centrale e meridionale dell’isola cresce vertiginosamente dal 2015, anno che ha visto le vendite incrementate del 120% rispetto al precedente, con i prezzi che si sono mantenuti costanti (con un aumento del 10% per il settore lusso) con ville che si vendono intorno ai 4 ed i 6 milioni di euro. L’interesse per il sud è rivolto anche alle abitazioni moderne, in zone una volta sconosciute come Puig den Ros, mentre nel centro sono ricercate le caratteristiche case di campagna.

Al Nord le zone con più domanda includono la città di Pollensa e Puerto, con aumento di interesse per zone costiere di Mal Pas e Alcanda. I prezzi delle ville variano dal milione e mezzo di euro ai 5 milioni, gli appartamenti registrano un incremento di prezzo del 10% l’anno, i più ricercati sono sempre quelli prima linea mare.

Nel Sud Est, nella zona di Santanyì i prezzi si mantengono stabili e si trovano ottime occasioni di investimento con ville da € 850.000.

L’investitore italiano potrà dunque spaziare sul variegato territorio dell’isola per trovare l’immobile che più soddisfa le sue esigenze ed Avvocato Italiano, attraverso la sua rete di collaboratori, sarà felice di assisterlo in tutta l’operazione immobiliare per far sì che si svolga senza brutte sorprese, potendo avere a fianco anche un professionista che parla la sua lingua.