GLI AFFITTI TURISTICI A IBIZA E FORMENTERA

Vuoi mettere in affito la tua casa ad Ibiza per una stagione? Vuoi affittare una parte della tua villa a Formentera per un breve periodo? E’ meglio che ti affidi ad un avvocato e ti spieghiamo perchè.

In Spagna, così come in Italia, le locazioni di immobili sono regolate dal codice civile (norma generale) e da una legge speciale in materia di locazione di immobili ad uso abitativo e commerciale (cd. LAU, simile alla nostra legge sulle locazioni ad uso abitativo e commerciale) che regolamenta anche le locazioni per uso diverso da quello abitativo e che possiamo considerare come una normativa “speciale generale”. Tale ultima legge non si applica alla “cessione temporanea della totalità di un’abitazione ammobiliata ed equipaggiata per un uso immediato, commercializzata o promossa in canali di offerta turistica e realizzata con finalità di lucro, quando è soggetta ad un regime specifico derivato da una normativa settoriale” (art. 5 lett e LAU).

L’art. 148.1.18° della Costituzione spagnola permette alle comunità autonome di assumere competenza in materia di turismo, l’art. 30 dello Statuto di autonomia della Isole Baleari attribuisce la competenza esclusiva alla comunità stessa in materia di turismo.

In virtù di questa competenza in materia turistica, la comunità autonoma della Baleari ha approvato la legge n. 8/2012 sul turismo nelle Baleari e successivamente il il decreto n. 20 del 17 aprile 2015 con “i principi generali e le direttrici di coordinamento in materia turistica”.

Nelle Isole Baleari, dunque, la citata legge del Turismo con il relativo decreto costituiscono una normativa speciale per gli affitti turistici e di vacanza, che prevale sulla normativa generale (codice civile) e “speciale-generale” (la LAU) e che, sostanzialmente, prevede che solo particolari tipi di abitazioni possano offrire il servizio di affitto turistico, previa presentazione di una dichiarazione di inizio di attività nel comune dell’immobile e con possibilità di pubblicizzazione sui canali turistici e su determinati portali.

Esaminiamo dunque come vengono regolamentati dalla normativa speciale gli affitti turistici e di vacanza nelle Isole Baleari.

1) I requisiti della case

L’art. 52 della citata Legge del Turismo nelle Baleari descrive le caratteristiche che devono avere le abitazioni in cui è permesso l’affitto turistico.

Esse, oltre ad essere in regola con la normativa urbanistica, devono avere un massimo di sei camere da letto con massimo dodici posti letto, almeno un bagno ogni tre posti letto, trovarsi su suolo urbano o rurale e devono essere:

• abitazioni unifamiliari “isolate”, ossia formate da un solo edificio per parcella urbanistica, che quindi non deve essere in contatto con altri edifici (con possibilità di chiedere l’autorizzazione nei casi in cui esistano più case per parcella che si trovino in una situazione analoga).

• abitazioni unifamiliari “accoppiate”, ossia quelle che si trovano in una stessa parcella in regime di condominio o in diverse parcelle se sono costruite in aderenza una all’altra (ad esempio le villette a schiera).

Il citato Decreto del Turismo delle Baleari aggiunge un terzo tipo di abitazioni:

• abitazioni unifamiliari in aderenza, sempre che siano sulla medesima parcella. In pratica questa aggiunta ha permesso di includere le case di paese tradizionali che si trovano in un’unica parcella e che sono separate dai vicini dalle pareti in comune.

• devono essere affittate le intere abitazioni, non una sola parte.

Quindi non possono essere affittate per uso turistico le case indipendenti che si trovino in edifici plurifamiliari o solo le stanze di un appartamento.

2) i servizi obbligatori e la durata

Per l’affitto turistico o di vacanza è necessario prestare i seguenti servizi ed accessori agli “ospiti” descritti all’art. 50 della legge sul Turismo:

• Pulizia periodica dell’abitazione,

• Biancheria da letto, per il bagno, utensili per la cucina e per la casa,

• Cambio della biancheria e manutenzione degli impianti.

• Servizio di ricevimento del pubblico in orario commerciale.

• Servizio di assistenza telefonica al turista o all’utilizzatore del servizio turistico attivo 24 ore su 24.

Possono essere offerte permanenze lunghe o corte, al massimo di due mesi.

3) i soggetti promotori e la commercializzazione

Gli affitti turistici possono essere gestiti o commercializzati sia dal proprietario sia attraverso operatori o mezzi di commercializzazione turistica che garantiscano un servizio di assistenza 24H su 24h. Il Decreto sul Turismo della Isole Baleari ha previsto l’elaborazione e la pubblicazione di un elenco dei canali e siti considerati “turistici”, il che è molto importante in quanto la pubblicizzazione su di essi è permessa solo per gli affitti di tipo turistico.

4) Il pubblico registro degli affitti turistici

Per poter iniziare l’attività di affitto turistico è necessario presentare al comune di residenza una dichiarazione responsabile di inizio dell’attività nella quale il soggetto dichiara sotto la propria responsabilità di possedere i requisiti previsti dalla legge sul turismo, di avere la documentazione che lo dimostra e di voler mettere in affitto turistico o di vacanza la propria abitazione, essendo così iscritto in un apposito registro.

Verifiche e multe

La legge del Turismo prevede un sistema di controllo e verificazione demandato al servizio di ispezione turistico per verificare la regolarità dell’attività turistica e l’esistenza dei requisiti oggettivi (dell’abitazione) e soggettivi (l’iscrizione nel registro del comune) .

Il sistema sanzionatorio prevede infrazioni lievi, gravi e molto gravi, con la possibilità di una comminazione di una multa dai € 4.000,00 ai € 40.000,00. E’un’infrazione molto grave prestare il servizio di affitto turistico senza possedere i requisiti stabiliti dalla legge per ottenere la relativa abilitazione, così come consentire che la propria abitazione che non rispetta i requisiti sopradescritti venga commercializzata per gli affitti turistici.

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Tale norma sugli affitti turistici nelle Baleari è stata oggetto di molte critiche in quanto viene di fatto limitata la possibilità di offrire un’’abitazione sul mercato degli affitti turistici (escludendo, ad esempio, che possano essere autorizzate le abitazioni in edifici plurifamiliari) e, quindi, non si è data risposta ad un mercato che, nonostante tale normativa, è in costante crescita nelle Isole Baleari.

Tra gli interpreti delle leggi ed i pratici del diritto (primi tra tutti gli avvocati) si sono affermate a riguardo delle correnti interpretative per individuare una normativa da applicare nel caso in cui venga affittata per un uso temporaneo un’abitazione che non ha i requisiti previsti dalla legge del turismo, senza che quel tipo di affitto possa essere considerato turistico e, quindi, vietato e sanzionato per la mancanza dei requisiti leali.

Si indicano i seguenti accorgimenti da adottare nel caso in cui si voglia mettere in affitto a Ibiza e Formentera la casa che non ha i requisiti per un affitto turistico, così da non violare la legge e conseguentemente ridurre la possibilità di essere sanzionato.

Ovviamente questi accorgimenti non escludono la possibilità di subire verifiche e controlli e, nel caso, di ricevere le sanzioni che, però, potranno essere eventualmente annullate a seguito di impugnazione, facendo accertare l’uso diverso da quello turistico.

Restano comunque i dubbi interpretativi e le lacune normative, occorre differenziare l’affitto temporaneo della propria abitazione o di una sua parte da un affitto turistico e quindi:

1. non utilizzare i canali di commercializzazione turistica per pubblicizzare l’offerta di affitto (art. 5.e) della LAU e gli artt. 28.3, 52.2 e 109.e della legge sul turismo delle Baleari), per questo è fondamentale consultare l’elenco dei canali turistici individuati dalla pubblica amministrazione delle Baleari secondo quanto previsto dal Decreto sul turismo.

2. non usare nella pubblicizzazione dell’offerta di affitto i termini “turistico” “di vacanza” come vieta espressamente la legge sul Turismo, per non indurre in errore l’utente;

3. non prestare agli inquilini i servizi turistici sopradescritti (cambio della biancheria, pulizia periodica, servizio di attenzione al pubblico…);

4. stipulare un contratto scritto con l’inquilino scrivendo espressamente che si tratta di un contratto ad uso diverso da quello abitativo (conformemente alla LAU) in modo da avere la prova che non si è affittato nè per uso abitativo, nè per uso turistico, ma temporaneamente per uso diverso da quello dell’abitazione.

Alla luce di quanto sopra, a seconda del tipo di abitazione che si possiede e del tipo di affitto che si vuole offrire a Ibiza e Formentera è quanto mai importante affidarsi ad un avvocato in modo da poter verificare il caso concreto e analizzare le possibilità di affitto nel rispetto della normativa ed Avvocato Italiano ad Ibiza e Formentera potrà assisterti.