COMPRARE CASA A IBIZA E FORMENTERA: LE CINQUE VERITA’ IMMOBILIARI E L’IMPORTANZA DELL’AVVOCATO

E’ molto importante che tu ti rivolga ad un avvocato se vuoi comprare una villa ad Ibiza o un terreno a Formentera ed avere l’opportunità di affidarti ad uno studio legale italiano sul posto è una vera fortuna. Non avrai problemi di lingua e non dovrai preoccuparti di capire da solo le differenze con la normativa italiana perchè avrai accanto un professionista italiano, avvocato stabilito in Spagna, ed eventualmente un abogado spagnolo,  che ti seguiranno passo dopo passo.

Esaminiamo le caratteristiche essenziali di un immobile per capire le difficoltà che si possono incontrare durante l’acquisto e le brutte sorprese che la buona assistenza di un avvocato può far evitare al cliente.

Innanzi tutto un bene immobile è qualsiasi oggetto naturalmente o artificialmente collegato al suolo. Sono pertanto beni immobili le case e gli edifici in generale, gli appartamenti, i terreni, i fabbricati eccetera.

La compravendita di beni immobili presenta delle particolari difficoltà in quanto l’immobile è composto da cinque aspetti, che chiameremo “verità” giuridiche, e ciascuna deve essere corretta ossia corrispondere alla realtà. Ogni “verità” riflette solo una parte della situazione complessiva dell’immobile ed occorre verificarle tutte dato che può capitare che una “verità” sia diversa dalle altre, invalidando il contratto di compravendita o alterandone il valore economico effettivo.

Queste “verità” riguardano l’aspetto fisico, fiscale, urbanistico dell’immobile, la titolarità del diritto, l’esistenza di ipoteche o altri gravami. La sola nota estratta dal Pubblico Registro immobiliare “Registro de la propiedad” (equivalente alla visura della conservatoria immobiliare italiana, ndr.) fornisce solo una parte di queste informazioni e consente di verificare solo alcune delle cinque “verità” dell’immobile. In particolare con una visura del “Registro de la propiedad” si potranno acquisire informazioni sulla titolarità del diritto di proprietà e sull’esistenza di ipoteche o altri gravami, mentre non si potrà sapere, ad esempio, se si può costruire o ampliare l’immobile.

Per capire l’importanza del lavoro di un avvocato nell’ambito delle compravendite immobiliari è quindi bene spiegare quali sono queste cinque “verità” dell’immobile.

1. Verità fisica: intendiamo le qualità materiali dell’immobile, la superficie, l’esistenza di costruzioni, l’uso effettivo, eccetera. La “verità” fisica è ciò che l’immobile è concretamente, come lo possiamo vedere con i nostri occhi, indipendentemente dalla configurazione giuridica che ha.

2. Verità civilistica: rappresenta la configurazione dell’immobile da un punto di vista giuridico-civilistico, la sua situazione agli effetti del diritto privato, prima di tutto con riferimento al diritto di proprietà. Anche se gran parte di queste informazioni le possiamo ottenere dal “Registro de la propiedad” (titolarità, ipoteche, vincoli ecc.) ci sono molte altre informazioni rilevanti che non si trovano in tale registro, come ad esempio: esistenza di contratti di affitto, spese e debiti condominiali, obblighi pendenti derivanti dai precedenti proprietari. Nel diritto è tanto importante quello che si dice come quello che non si dice, per questo è fondamentale sapere le conseguenze di ciò che non è stato detto.

Anche se sarebbe logico che la verità civilistica rispecchiasse quella fisica, a volte non è così.

3. Verità del Registro: è costituita dalle risultanze del “Registro de la propiedad”. Considerato l’alto valore economico dei beni immobili, in Spagna come in Italia, le operazioni di trasferimento di immobili devono essere trascritte in registri pubblici che costituiscono lo strumento necessario per provare la proprietà dell’immobile e la sua consistenza. Il “Registro de la propiedad” riporta la maggior parte delle informazioni per conoscere la situazione giuridica di un immobile, ma tante volte può non essere sufficiente perchè:

1. non tutte le questioni giuridicamente rilevanti per l’immobile devono essere registrate nel “Registro de la propiedad”, come per gli esempi segnalati al punto precedente (debiti condominiali, obbligazioni propter rem che si trasmettono all’acquirente per fatti privati del venditore, assegnazione in casi di divorzio o separazione, contratti privati, eccetera).

2. la trascrizione nel “Registro de la propiedad” è volontaria, per cui è possibile che determinati trasferimenti o atti che coinvolgono la proprietà dell’immobile non siano stati trascritti (cambio di titolarità, costituzioni di servitù, dichiarazioni di nuova opera, cancellazione di ipoteche ecc) o che, addirittura, la casa stessa non sia stata iscritta nel registro

3. in epoca passata i dati e le descrizioni delle case erano fatte direttamente dai proprietari, per cui spesso erano (e sono tutt’ora) scorretti (si pensi alla errata metratura delle superfici, ai confini non attualizzati, eccetera)

4. Verità catastale: è costituita dalle risultanze del “Registro del Catastro Inmobiliario” che, come il Catasto italiano, è un registro pubblico amministrativo tenuto a fini fiscali che riporta caratteristiche fisiche, giuridiche e economiche degli immobili per calcolare tasse e tributi. L’iscrizione nel Catasto dei beni in Spagna è obbligatoria e gratuita e non dichiarare determinati atti al Catastopuò essere oggetto di sanzione (ad esempio la mancata dichiarazione di nuova opera). Il Catasto aspira ad essere un fedele riflesso della realtà, per questo in Spagna vi sono atti di ispezione e regolarizzazione catastale ed è previsto che si possano registrare d’ufficio (con la comminazione di una sanzione) le modifiche degli immobili che non sono state dichiarate. Ciononostante il Catasto può contenere dati scorretti, ad esempio per misurazioni errate, impossibilità di distinguere le linee di confine tra due proprietà, eccetera.

5. Verità urbanistica: consiste nella configurazione giuridica che ha l’immobile per il diritto urbanistico che è il ramo di diritto pubblico che pianifica e ordina il suolo e le costruzioni, assegnando usi e edificabilità al suolo, stabilendo parametri di costruzioni e vincoli attraverso i piani regolatori ed altri strumenti urbanistici. Il fatto che un immobile sia correttamente trascritto nel Registro de la propiedad non implica che la costruzione sia legale, in quanto può violare le norme urbanistiche. Quando non si conosce la verità urbanistica può succedere, ad esempio, che non si possa costruire la casa che avevamo pensato su di un terreno acquistato, oppure che l’edificio che abbiamo acquistato come abitazione in realtà possa solo essere adibito a magazzino o che ci obblighino a demolire tutto o una parte dell’edificio in ragione di violazione delle norme urbanistiche che rendono la costruzione abusiva, o che non si possano chiedere determinate licenze per l’immobile o che vi sia un annullamento delle licenze concesse dai comuni.

Tutto quanto detto dimostra come, prima di affrontare qualsiasi operazione immobiliare, tanto più se effettuata all’estero, sia meglio contattare un avvocato che possa analizzare la situazione dell’immobile verificando tutte le sue verità, permettendoti di comprenderle e di realizzare l’operazione senza avere delle brutte sorprese. Se l’immobile si trova ad Ibiza e Formentera o nelle altre isole delle Baleari non esitare a contattare Avvocato Italiano.

GLI AFFITTI TURISTICI A IBIZA E FORMENTERA

Vuoi mettere in affito la tua casa ad Ibiza per una stagione? Vuoi affittare una parte della tua villa a Formentera per un breve periodo? E’ meglio che ti affidi ad un avvocato e ti spieghiamo perchè.

In Spagna, così come in Italia, le locazioni di immobili sono regolate dal codice civile (norma generale) e da una legge speciale in materia di locazione di immobili ad uso abitativo e commerciale (cd. LAU, simile alla nostra legge sulle locazioni ad uso abitativo e commerciale) che regolamenta anche le locazioni per uso diverso da quello abitativo e che possiamo considerare come una normativa “speciale generale”. Tale ultima legge non si applica alla “cessione temporanea della totalità di un’abitazione ammobiliata ed equipaggiata per un uso immediato, commercializzata o promossa in canali di offerta turistica e realizzata con finalità di lucro, quando è soggetta ad un regime specifico derivato da una normativa settoriale” (art. 5 lett e LAU).

L’art. 148.1.18° della Costituzione spagnola permette alle comunità autonome di assumere competenza in materia di turismo, l’art. 30 dello Statuto di autonomia della Isole Baleari attribuisce la competenza esclusiva alla comunità stessa in materia di turismo.

In virtù di questa competenza in materia turistica, la comunità autonoma della Baleari ha approvato la legge n. 8/2012 sul turismo nelle Baleari e successivamente il il decreto n. 20 del 17 aprile 2015 con “i principi generali e le direttrici di coordinamento in materia turistica”.

Nelle Isole Baleari, dunque, la citata legge del Turismo con il relativo decreto costituiscono una normativa speciale per gli affitti turistici e di vacanza, che prevale sulla normativa generale (codice civile) e “speciale-generale” (la LAU) e che, sostanzialmente, prevede che solo particolari tipi di abitazioni possano offrire il servizio di affitto turistico, previa presentazione di una dichiarazione di inizio di attività nel comune dell’immobile e con possibilità di pubblicizzazione sui canali turistici e su determinati portali.

Esaminiamo dunque come vengono regolamentati dalla normativa speciale gli affitti turistici e di vacanza nelle Isole Baleari.

1) I requisiti della case

L’art. 52 della citata Legge del Turismo nelle Baleari descrive le caratteristiche che devono avere le abitazioni in cui è permesso l’affitto turistico.

Esse, oltre ad essere in regola con la normativa urbanistica, devono avere un massimo di sei camere da letto con massimo dodici posti letto, almeno un bagno ogni tre posti letto, trovarsi su suolo urbano o rurale e devono essere:

• abitazioni unifamiliari “isolate”, ossia formate da un solo edificio per parcella urbanistica, che quindi non deve essere in contatto con altri edifici (con possibilità di chiedere l’autorizzazione nei casi in cui esistano più case per parcella che si trovino in una situazione analoga).

• abitazioni unifamiliari “accoppiate”, ossia quelle che si trovano in una stessa parcella in regime di condominio o in diverse parcelle se sono costruite in aderenza una all’altra (ad esempio le villette a schiera).

Il citato Decreto del Turismo delle Baleari aggiunge un terzo tipo di abitazioni:

• abitazioni unifamiliari in aderenza, sempre che siano sulla medesima parcella. In pratica questa aggiunta ha permesso di includere le case di paese tradizionali che si trovano in un’unica parcella e che sono separate dai vicini dalle pareti in comune.

• devono essere affittate le intere abitazioni, non una sola parte.

Quindi non possono essere affittate per uso turistico le case indipendenti che si trovino in edifici plurifamiliari o solo le stanze di un appartamento.

2) i servizi obbligatori e la durata

Per l’affitto turistico o di vacanza è necessario prestare i seguenti servizi ed accessori agli “ospiti” descritti all’art. 50 della legge sul Turismo:

• Pulizia periodica dell’abitazione,

• Biancheria da letto, per il bagno, utensili per la cucina e per la casa,

• Cambio della biancheria e manutenzione degli impianti.

• Servizio di ricevimento del pubblico in orario commerciale.

• Servizio di assistenza telefonica al turista o all’utilizzatore del servizio turistico attivo 24 ore su 24.

Possono essere offerte permanenze lunghe o corte, al massimo di due mesi.

3) i soggetti promotori e la commercializzazione

Gli affitti turistici possono essere gestiti o commercializzati sia dal proprietario sia attraverso operatori o mezzi di commercializzazione turistica che garantiscano un servizio di assistenza 24H su 24h. Il Decreto sul Turismo della Isole Baleari ha previsto l’elaborazione e la pubblicazione di un elenco dei canali e siti considerati “turistici”, il che è molto importante in quanto la pubblicizzazione su di essi è permessa solo per gli affitti di tipo turistico.

4) Il pubblico registro degli affitti turistici

Per poter iniziare l’attività di affitto turistico è necessario presentare al comune di residenza una dichiarazione responsabile di inizio dell’attività nella quale il soggetto dichiara sotto la propria responsabilità di possedere i requisiti previsti dalla legge sul turismo, di avere la documentazione che lo dimostra e di voler mettere in affitto turistico o di vacanza la propria abitazione, essendo così iscritto in un apposito registro.

Verifiche e multe

La legge del Turismo prevede un sistema di controllo e verificazione demandato al servizio di ispezione turistico per verificare la regolarità dell’attività turistica e l’esistenza dei requisiti oggettivi (dell’abitazione) e soggettivi (l’iscrizione nel registro del comune) .

Il sistema sanzionatorio prevede infrazioni lievi, gravi e molto gravi, con la possibilità di una comminazione di una multa dai € 4.000,00 ai € 40.000,00. E’un’infrazione molto grave prestare il servizio di affitto turistico senza possedere i requisiti stabiliti dalla legge per ottenere la relativa abilitazione, così come consentire che la propria abitazione che non rispetta i requisiti sopradescritti venga commercializzata per gli affitti turistici.

POSSO AFFITTARE LA MIA CASA A IBIZA E FORMENTERA PER BREVI PERIODI

Tale norma sugli affitti turistici nelle Baleari è stata oggetto di molte critiche in quanto viene di fatto limitata la possibilità di offrire un’’abitazione sul mercato degli affitti turistici (escludendo, ad esempio, che possano essere autorizzate le abitazioni in edifici plurifamiliari) e, quindi, non si è data risposta ad un mercato che, nonostante tale normativa, è in costante crescita nelle Isole Baleari.

Tra gli interpreti delle leggi ed i pratici del diritto (primi tra tutti gli avvocati) si sono affermate a riguardo delle correnti interpretative per individuare una normativa da applicare nel caso in cui venga affittata per un uso temporaneo un’abitazione che non ha i requisiti previsti dalla legge del turismo, senza che quel tipo di affitto possa essere considerato turistico e, quindi, vietato e sanzionato per la mancanza dei requisiti leali.

Si indicano i seguenti accorgimenti da adottare nel caso in cui si voglia mettere in affitto a Ibiza e Formentera la casa che non ha i requisiti per un affitto turistico, così da non violare la legge e conseguentemente ridurre la possibilità di essere sanzionato.

Ovviamente questi accorgimenti non escludono la possibilità di subire verifiche e controlli e, nel caso, di ricevere le sanzioni che, però, potranno essere eventualmente annullate a seguito di impugnazione, facendo accertare l’uso diverso da quello turistico.

Restano comunque i dubbi interpretativi e le lacune normative, occorre differenziare l’affitto temporaneo della propria abitazione o di una sua parte da un affitto turistico e quindi:

1. non utilizzare i canali di commercializzazione turistica per pubblicizzare l’offerta di affitto (art. 5.e) della LAU e gli artt. 28.3, 52.2 e 109.e della legge sul turismo delle Baleari), per questo è fondamentale consultare l’elenco dei canali turistici individuati dalla pubblica amministrazione delle Baleari secondo quanto previsto dal Decreto sul turismo.

2. non usare nella pubblicizzazione dell’offerta di affitto i termini “turistico” “di vacanza” come vieta espressamente la legge sul Turismo, per non indurre in errore l’utente;

3. non prestare agli inquilini i servizi turistici sopradescritti (cambio della biancheria, pulizia periodica, servizio di attenzione al pubblico…);

4. stipulare un contratto scritto con l’inquilino scrivendo espressamente che si tratta di un contratto ad uso diverso da quello abitativo (conformemente alla LAU) in modo da avere la prova che non si è affittato nè per uso abitativo, nè per uso turistico, ma temporaneamente per uso diverso da quello dell’abitazione.

Alla luce di quanto sopra, a seconda del tipo di abitazione che si possiede e del tipo di affitto che si vuole offrire a Ibiza e Formentera è quanto mai importante affidarsi ad un avvocato in modo da poter verificare il caso concreto e analizzare le possibilità di affitto nel rispetto della normativa ed Avvocato Italiano ad Ibiza e Formentera potrà assisterti.

COMPRARE UNA CASA A IBIZA E FORMENTERA: I PRIMI TRE PASSI

Per comprare una casa alle Baleari ed evitare le brutte sorprese è importante affidarsi ad un avvocato che possa fornirti una consulenza legale immobiliare rapida, completa, comprensibile.

A Ibiza e Formentera troverai Avvocato italiano che ti potrà assistere per la tua operazione immobilliare e che diventerà il tuo punto di riferimento sul posto grazie all’alta professionalità ed alla rete di consulenti e collaborazioni nelle diverse materie.

Avvocato italiano per un’operazione immobiliare compirà tre fondamentali passi necessari per garantirne la validità:

1. Indagine sulla situazione giuridica dell’immobile:

• al Registro de la propiedad si chiederà una visura (“nota simple”) della casa oggetto di compravendita in modo da poter verificare se esistono carichi (sequestri, servitù) o gravami (ipoteche) o qualche annotazione che possa limitare il possesso della casa e pertanto il suo uso (usufrutti, affitti). Si richiederà al Registro de la propiedad se esistono anche pratiche pendenti per l’immobile, ossia se sia stata presentata una richiesta di trascrizione di qualche atto che possa incidere sul diritto di proprietà (ad esempio un sequestro giudiziario).

• Al Comune dove l’immobile è situato si verifica se esistono dei debiti per tributi o tasse come spazzatura, imposta sull’immobile (IBI), acqua. L’indagine è fatta sia con riferimento all’immobile sia con riferimento al precedente proprietario (se è una banca, di quello ancora precedente).

• Al Catasto si verifica se la superficie registrata è corretta, dato fondamentale per il pagamento dell’imposta sulla proprietà (IBI), se la verità catastale non corrisponde a quella fisica sarà necessario avviare una o più pratiche per far eseguire le relative correzioni attraverso una procedura amministrativa, per questo tipo di pratiche spesso è necessario avvalersi di periti o specialisti nelle diverse materie (ad esempio ingegneri, topografi, geometri…) per verificare l’effettivo stato dell’immobile e farlo regitrare.

2. Indagine sui servizi e sulle spese dell’immobile e del condominio

• Verranno consultati i fornitori delle utenze dell’immobile per verificare se sono state pagate o se esistono dei debiti. Sono molti i casi in cui l’acquirente si vede costretto a sospendere le forniture delle utenze per debiti del precedente proprietario o a pagarne gli insoluti per poter continuare a mantenere le stesse utenze e non vederne interrotta l’erogazione per il cambio di contratto di fornitura.

• Nel caso di nuove attivazioni di utenze si acquisiranno le informazioni su cosa è necessario fare per procedere al fine di verificarne il costo e se è necessario far fare delle perizie tecniche. Ad esempio per l’attivazione di un nuovo contratto di energia elettrica ad Ibiza e Formentera è necessario presentare alla società erogatrice dell’energia elettrica Endesa il certificato di conformità dell’impianto elettrico della casa. Si potrà così interpellare il professionista per preventivarne il costo che, potendo essere molto elevato, dovrà essere tenuto in considerazione nell’economia globale della compravendita.

• Si interpellerà il condominio per sapere i normali costi condominiali di gestione ordinaria, se sono stati deliberati lavori straordinari, se il precedente proprietario è in regola con il pagamento delle spese condominiali (che, come in Italia, seguono la proprietà).

3. Calcolo dell’impatto fiscale della compravendita

Sarà cura di Avvocato italiano fornire la preventiva consulenza fiscale per fare in modo che il cliente sia a conoscenza dell’impatto fiscale dell’operazione immobiliare che vuole eseguire. Sul prezzo della compravendita devono essere pagate delle imposte in misura percentuale al prezzo stesso, ma spesso capita che, oltre a quanto calcolato sulla base di questi parametri, l’Agenzia delle Entrate spagnola (“Hacienda” ndr.) chieda il pagamento di somme supplementari. Al di là della legittimità di tali richieste di integrazione da valutare caso per caso, si devono tenere in considerazione diversi tipi di oneri fiscali, ad esempio l’imposizione fiscale sulla plusvalenza, ossia un’imposta sul guadagno del venditore che ha venduto l’immobile ad un prezzo superiore rispetto a quello che aveva pagato per l’acquisto. Grazie all’esperienza ed alle competenze specialistiche dei professionisti dello studio, potrai avere un quadro preciso sugli aspetti fiscali della compravendita immobiliare tenendo i considerazione sia la normativa spagnola che quella italiana.

IL REGIME FISCALE NELLE ISOLE BALEARI E LA LEGGE FINANZIARIA DEL 2016

Per l’analisi del regime fiscale delle Baleari occorre distinguere la pressione fiscale statale da quella autonoma complementare prevista dalle Comunità Autonome (paragonabili alle regioni a statuto speciale italiane) tra cui ci sono le Isole Baleari.

Per l’applicazione delle imposte complementari autonome occorre innanzi tutto stabilire se il contribuente è residente nella comunità autonoma, ossia verificare la sua residenza abituale nel territorio della comunità autonoma corrispondente, ogni comunità autonoma riceverà le imposte complementari autonome dei residenti sul proprio territorio. A questi effetti l’art. 72 della legge sulle imposte delle persone fisiche spagnola (chiamata LIRPF dove l’IRPF è paragonabile all’IRPEF italiana) considera residenti nel territorio di una comunità autonoma i residenti nel territorio spagnolo:

• quando permangono sul territorio della comunità autonoma il maggior numero di giorni nel periodo di imposizione fiscale (vale a dire sei mesi più 1 giorno all’anno);
• quando non è possibile determinare la residenza con il criterio precedente, sarà considerato residente nella comunità autonoma il soggetto che qui ha il suo principale centro di interesse (ossia ottenga la maggior parte degli introiti che costituiscono la base imponibile dell’IRPF);
• quando non è possibile determinare la residenza con i criteri precedenti, si considera residente nella comunità autonoma chi lo aveva dichiarato nell’ultima dichiarazione dell’IRPF.

La legge finanziaria per la comunità autonoma delle Isole Baleari per il 2016 (legge n.  12 del 28 dicembre 2015) ha previsto un aumento  delle imposte diventate di competenza della regione autonoma a partire dall’esercizio 2016.

Molte modifiche riguardano solo i residenti nelle Isole Baleari, mentre altre si applicano anche ai non residenti, come per l’imposta di successione su eredità tra eredi di primo e secondo grado (vd genitori e figli) per la quale nel 2015 si pagava l’1% del valore totale dell’eredità ricevuta, mentre dal 2016 l’1% è applicabile solo ai primi 700.000 euro del valore dell’eredità di ciascun erede ed il valore residuo è tassato secondo la tabella che vi illustreremo.
Procediamo per ordine.

IMPOSTA SUL REDDITO DELLE PERSONE FISICHE NELLE ISOLE BALEARI (2016)

Dal 2016 la scala automatica dell’aliquota autonoma dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF) applicabile alla base generale è la seguente:

Questa modifica ha aumentato la pressione fiscale per i residenti nelle Isole Baleari che ottengono guadagni superiori a € 70.000,00, considerato che la quota minima si mantiene al 9,5% e la massima è aumentata a partire da € 70.000,00 di base imponibile. Allo stesso modo è aumentato il numero delle fasce di reddito da 6 a 9.

IMPOSTA DI SUCCESSIONE

E’ stata eliminata la riduzione delle Imposte di successioni di cui godevano i beneficiari di un’eredità di primo e secondo grado (ascendenti = genitori, discendenti – figli, coniuge) a partire dai € 70.000,00 di valore, con aumento progressivo della percentuale di imposta fino al 20%.

IMPOSTE SUI TRASFERIMENTI PATRIMONIALI E IMMOBILIARI

Per le imposte su trasferimenti patrimoniali la nuova finanziaria delle Isole Baleari ha modificato la pressione fiscale per i passaggi di beni immobili, fissando una nuova aliquota a partire da € 1.000.000,00 per la quale è stabilita una quota del 11% .

Questa è la tabella riepilogativa:

IMPOSTA SUL PATRIMONIO

Per ultimo la legge finanziaria 2016 delle Isole Baleari ha introdotto nuove aliquote, variato le percentuali, aumentando del 40% l’imposizione fiscale per questa imposta.

Alla luce di tale modifiche è evidente che, sebbene il governo Spagnolo avesse annunciato una diminuzione della pressione fiscale per gli anni 2016 e 2017, la comunità autonoma delle Isole Baleari è stata di contrario avviso, aumentando sostanzialmente l’imposizione fiscale per i residenti con un maggiore livello di reddito economico.

Le maggiori critiche che sul posto sono state mosse a questi aumenti si basano sul fatto che in questo modo si disincentivano gli stranieri che intendono trasferirsi nelle Isole Baleari.