COMPRARE CASA A IBIZA E FORMENTERA: LE CINQUE VERITA’ IMMOBILIARI E L’IMPORTANZA DELL’AVVOCATO

E’ molto importante che tu ti rivolga ad un avvocato se vuoi comprare una villa ad Ibiza o un terreno a Formentera ed avere l’opportunità di affidarti ad uno studio legale italiano sul posto è una vera fortuna. Non avrai problemi di lingua e non dovrai preoccuparti di capire da solo le differenze con la normativa italiana perchè avrai accanto un professionista italiano, avvocato stabilito in Spagna, ed eventualmente un abogado spagnolo,  che ti seguiranno passo dopo passo.

Esaminiamo le caratteristiche essenziali di un immobile per capire le difficoltà che si possono incontrare durante l’acquisto e le brutte sorprese che la buona assistenza di un avvocato può far evitare al cliente.

Innanzi tutto un bene immobile è qualsiasi oggetto naturalmente o artificialmente collegato al suolo. Sono pertanto beni immobili le case e gli edifici in generale, gli appartamenti, i terreni, i fabbricati eccetera.

La compravendita di beni immobili presenta delle particolari difficoltà in quanto l’immobile è composto da cinque aspetti, che chiameremo “verità” giuridiche, e ciascuna deve essere corretta ossia corrispondere alla realtà. Ogni “verità” riflette solo una parte della situazione complessiva dell’immobile ed occorre verificarle tutte dato che può capitare che una “verità” sia diversa dalle altre, invalidando il contratto di compravendita o alterandone il valore economico effettivo.

Queste “verità” riguardano l’aspetto fisico, fiscale, urbanistico dell’immobile, la titolarità del diritto, l’esistenza di ipoteche o altri gravami. La sola nota estratta dal Pubblico Registro immobiliare “Registro de la propiedad” (equivalente alla visura della conservatoria immobiliare italiana, ndr.) fornisce solo una parte di queste informazioni e consente di verificare solo alcune delle cinque “verità” dell’immobile. In particolare con una visura del “Registro de la propiedad” si potranno acquisire informazioni sulla titolarità del diritto di proprietà e sull’esistenza di ipoteche o altri gravami, mentre non si potrà sapere, ad esempio, se si può costruire o ampliare l’immobile.

Per capire l’importanza del lavoro di un avvocato nell’ambito delle compravendite immobiliari è quindi bene spiegare quali sono queste cinque “verità” dell’immobile.

1. Verità fisica: intendiamo le qualità materiali dell’immobile, la superficie, l’esistenza di costruzioni, l’uso effettivo, eccetera. La “verità” fisica è ciò che l’immobile è concretamente, come lo possiamo vedere con i nostri occhi, indipendentemente dalla configurazione giuridica che ha.

2. Verità civilistica: rappresenta la configurazione dell’immobile da un punto di vista giuridico-civilistico, la sua situazione agli effetti del diritto privato, prima di tutto con riferimento al diritto di proprietà. Anche se gran parte di queste informazioni le possiamo ottenere dal “Registro de la propiedad” (titolarità, ipoteche, vincoli ecc.) ci sono molte altre informazioni rilevanti che non si trovano in tale registro, come ad esempio: esistenza di contratti di affitto, spese e debiti condominiali, obblighi pendenti derivanti dai precedenti proprietari. Nel diritto è tanto importante quello che si dice come quello che non si dice, per questo è fondamentale sapere le conseguenze di ciò che non è stato detto.

Anche se sarebbe logico che la verità civilistica rispecchiasse quella fisica, a volte non è così.

3. Verità del Registro: è costituita dalle risultanze del “Registro de la propiedad”. Considerato l’alto valore economico dei beni immobili, in Spagna come in Italia, le operazioni di trasferimento di immobili devono essere trascritte in registri pubblici che costituiscono lo strumento necessario per provare la proprietà dell’immobile e la sua consistenza. Il “Registro de la propiedad” riporta la maggior parte delle informazioni per conoscere la situazione giuridica di un immobile, ma tante volte può non essere sufficiente perchè:

1. non tutte le questioni giuridicamente rilevanti per l’immobile devono essere registrate nel “Registro de la propiedad”, come per gli esempi segnalati al punto precedente (debiti condominiali, obbligazioni propter rem che si trasmettono all’acquirente per fatti privati del venditore, assegnazione in casi di divorzio o separazione, contratti privati, eccetera).

2. la trascrizione nel “Registro de la propiedad” è volontaria, per cui è possibile che determinati trasferimenti o atti che coinvolgono la proprietà dell’immobile non siano stati trascritti (cambio di titolarità, costituzioni di servitù, dichiarazioni di nuova opera, cancellazione di ipoteche ecc) o che, addirittura, la casa stessa non sia stata iscritta nel registro

3. in epoca passata i dati e le descrizioni delle case erano fatte direttamente dai proprietari, per cui spesso erano (e sono tutt’ora) scorretti (si pensi alla errata metratura delle superfici, ai confini non attualizzati, eccetera)

4. Verità catastale: è costituita dalle risultanze del “Registro del Catastro Inmobiliario” che, come il Catasto italiano, è un registro pubblico amministrativo tenuto a fini fiscali che riporta caratteristiche fisiche, giuridiche e economiche degli immobili per calcolare tasse e tributi. L’iscrizione nel Catasto dei beni in Spagna è obbligatoria e gratuita e non dichiarare determinati atti al Catastopuò essere oggetto di sanzione (ad esempio la mancata dichiarazione di nuova opera). Il Catasto aspira ad essere un fedele riflesso della realtà, per questo in Spagna vi sono atti di ispezione e regolarizzazione catastale ed è previsto che si possano registrare d’ufficio (con la comminazione di una sanzione) le modifiche degli immobili che non sono state dichiarate. Ciononostante il Catasto può contenere dati scorretti, ad esempio per misurazioni errate, impossibilità di distinguere le linee di confine tra due proprietà, eccetera.

5. Verità urbanistica: consiste nella configurazione giuridica che ha l’immobile per il diritto urbanistico che è il ramo di diritto pubblico che pianifica e ordina il suolo e le costruzioni, assegnando usi e edificabilità al suolo, stabilendo parametri di costruzioni e vincoli attraverso i piani regolatori ed altri strumenti urbanistici. Il fatto che un immobile sia correttamente trascritto nel Registro de la propiedad non implica che la costruzione sia legale, in quanto può violare le norme urbanistiche. Quando non si conosce la verità urbanistica può succedere, ad esempio, che non si possa costruire la casa che avevamo pensato su di un terreno acquistato, oppure che l’edificio che abbiamo acquistato come abitazione in realtà possa solo essere adibito a magazzino o che ci obblighino a demolire tutto o una parte dell’edificio in ragione di violazione delle norme urbanistiche che rendono la costruzione abusiva, o che non si possano chiedere determinate licenze per l’immobile o che vi sia un annullamento delle licenze concesse dai comuni.

Tutto quanto detto dimostra come, prima di affrontare qualsiasi operazione immobiliare, tanto più se effettuata all’estero, sia meglio contattare un avvocato che possa analizzare la situazione dell’immobile verificando tutte le sue verità, permettendoti di comprenderle e di realizzare l’operazione senza avere delle brutte sorprese. Se l’immobile si trova ad Ibiza e Formentera o nelle altre isole delle Baleari non esitare a contattare Avvocato Italiano.