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L’INCENDIO DEL PALAZZO DI GIUSTIZIA DI IBIZA

Marialuisa La Ferla

Il Palazzo di Giustizia di Ibiza ha preso fuoco il 21 gennaio 2019 alle 4,30 del mattino.

L’incendio dell’edificio di via Macabich è stato estinto dai pompieri verso le 11,00, dopo che sono bruciati completamente il secondo ed il terzo piano e parte del quarto, con le fiamme alimentate dalle carte giudiziarie ed esplosioni che hanno sparpagliato dei fascicoli sui tetti degli edifici circostanti.

Sono scattate immediatamente le indagini da parte della polizia scientifica per accertare le cause dell’incendio, arrivando alla conclusione che è stato doloso (prima del loro arrivo era stata trovata una scala sospetta nelle vicinanze).

Il Ministero di Giustizia spagnolo ha disposto la sospensione dei termini e delle attività dei tribunali di istruzione, violenza contro le donne e penale  (juzgados de instrucción, violencia sobre la mujer, juzgados de lo penal) che sono andati distrutti. Il tribunale di istruzione e quello sulla violenza sulle donne sono stati trasferiti in pochi giorni in una sede provvisoria (il Cetis) affittata dallo stesso Ministero (solo 200 mq!), così da poter riprendere, seppur lentamente ed in uno spazio insufficiente, l’attività.

Il 27 marzo si sono tenute le prime udienze della prima sezione penale presso uno spazio del Consiglio Insulare di Ibiza.

Sono molti i documenti e gli atti processuali andati distrutti e le udienze, dopo la sospensione, possono tenersi con un ritmo estremamente lento (quelle ordinarie, una alla settimana).

Il presidente del Tribunal Supremo de Justicias de Baleares, Antonio Terrasa, ha definito la situazione della giustizia di Ibiza estremamente grave, soprattutto per il Tribunale contro la violenza sulle donne a causa dell’insufficienza degli spazi e della scarsa organizzazione. La situazione è ancora più preoccupante con l’avvicinarsi della stagione estiva, quando l’attività giudiziaria in ambito penale aumenta notevolmente. Si spera che il Ministero di Giustizia possa almeno affittare qualche metro quadro in più dell’edificio già in locazione.

Intanto continuano i lavori per ultimare il nuovo Palazzo di Giustizia che si trova di fronte a quello andato a fuoco e la cui ultimazione metterà fine a questa situazione provvisoria, definita dagli stessi operatori del settore, come “estrema”.

COMPRAVENDITE E AFFITTI: IL MERCATO IMMOBILIARE ANCORA IN RIALZO NELLE BALEARI

Marialuisa La Ferla

Comprare una casa ad Ibiza o affittare un appartamento a Palma è sempre più caro.

Il prezzo delle case nelle Baleari, infatti, continua a salire con decisione anche in questo autunno del 2018, continuando ad essere uno dei più alti della Spagna secondo un’indagine eseguita dalla CBRE, nota come una delle più grandi società di consulenza immobiliare al mondo. Nello studio “Chiavi del mercato residenziale in Spagna” la CBRE analizza la situazione delle otto province spagnole considerate di maggiore interesse dal punto di vista del mercato immobiliare: Madrid, Barcellona, Valenza, Siviglia, Malaga, Zaragoza, Vizcaya e Baleari.

Per quanto riguarda le Baleari viene evidenziato come il prezzo medio di un immobile residenziale è cresciuto dallo scorso anno del 12% e la tendenza è quella che l’incremento si mantenga tra il 7% ed il 10% in considerazione dell’intensa domanda esistente e della scarsa offerta di abitazioni sul mercato, in particolare le nuove costruzioni, mantenendosi così la domanda maggiore dell’offerta. Analizzando l’evoluzione degli ultimi tre anni, la crescita media annuale è stata del 7%, bel oltre l’incremento degli stipendi. Tale aumento è stato più alto in Palma con l’8%, maggiore di quello di Madrid che è stato del 5%.

Un elemento che spiega questo incremento “anomalo” del mercato immobiliare delle Baleari rispetto al resto della Spagna è costituito dalla presenza massiccia di compratori stranieri: tra il 2006 ed il 2017, il 27% degli acquisti è stato realizzato da stranieri.

Questa tendenza al rilazo, sempre secondo CBRE, è ancora più spiccata nell’ambito degli affitti dell’arcipelago e, soprattutto nel caso di Palma, dove si concentra maggiormente la domanda. In questo municipio l’aumento degli affitti dal 2013 al 2017 è stato del 54% diventando così, insieme a Barcellona, la città dove è stato più accentuato il fenomeno del rincaro degli affitti, sicuramente legato alla diffusione degli affitti turistici.

Analizzando il fenomeno, viene sottolineato come l’innalzamento degli affitti turistici di breve durata abbia comportato una riduzione drammatica dell’offerta di affitti per la prima casa, con la possibilità che la nuova normativa possa ridurre il fenomeno, senza nascondere che allo stesso tempo fondi di investimento e imprese immobiliari stanno analizzando progetti congiunti per operare nell’ambito dell’affitto turistico laddove sia consentito, considerato il successo di tale commercializzazione.

Per operare correttamente nell’ambito dell’affitto turistico, settore sicuramente attrattivo dal punto di vista dei guadagni, è per molto importante rivolgersi ad Avvocato Italiano o ad un altro professionista esperto della materia al fine di valutare innanzi tutto se, nel caso concreto, è permesso realizzare un affitto turistico (inferiore ai 30 giorni) dell’immobile e, nel caso affermativo, espletare tutte le pratiche necessarie affinchè l’attività sia svolta nella legalità, evitando il rischio delle ingenti sanzioni stabilite dalla legge e di vedere la propria attività sospesa.

23 ottobre 2018

Marialuisa La Ferla

 

CHI VIVE AD IBIZA E FORMENTERA, “LAS PITIUSAS”

Marialuisa La Ferla

Con il termine “las pitiusas” si indicano le isole di Ibiza e di Formentera, così chiamate dai tempi antichi per la presenza dei pini marittimi che coprono parte del loro territorio e definite, quindi, come “le pinose”.

Storicamente Ibiza e Formentera si sono distinte dalle altre isole dell’arcipelago delle Baleari non solo per la presenza dei pini, ma anche per essere quelle più coinvolte dagli scambi di popolazioni: dai Fenici agli hippy, persone provenienti da altre parti del mondo hanno scelto Ibiza e Formentera come luogo in cui vivere.

Per capire come è formata la popolazione delle due isole abbiamo preso come riferimento i dati che fotografano la situazione demografica delle isole nel 2017.

Il 23,5% dei residenti in Ibiza ed il 31,2% di quelli di Formentera sono originari di altri Paesi, il 12% degli ibicencos (leggi: ibizencos) ha più di 65 anni.

Ibiza incominciò il 2017 con un totale di 143.856 abitanti, dei quali 33.828 erano stranieri, secondo i dati elaborati dall’Istituto nazionale di statistica spagnolo. Significa che il 23,5% della sua popolazione non era spagnola, registrando ancora un calo di questa percentuale che nel 2012 era del 27,6%.

A Formentera succede qualcosa di simile. L’isola iniziò l’anno 2017 con 12.280 abitanti, dei quali 3.838 erano stranieri, il 31,25% del totale, la percentuale più bassa degli ultimi cinque anni con un picco del 33,13 nel 2013.

E’ la popolazione spagnola quella che cresce nella statistica.

In ogni caso la percentuale di stranieri abitanti nelle Pitiuse è molto alto, bisogna tenere in conto che la media dei cittadini di altri Paesi che risiedono in tutta Spagna è del 9,82% mentre la media delle Baleari, dove vivono un totale di 186.933 persone nate fuori dalle frontiere spagnole, è del 16,75%. Uno ogni cinque stranieri che ci sono nelle Baleari risiede nelle Pitiuse.

Maggioranza di italiani. Gli italiani dominano ad Ibiza e Formentera. E’ la nazionalità di maggioranza tanto ad Ibiza (4.625 cittadini, un 1,3% più dell’anno prima) come in Formentera (dove si registrarono 1.196, che sono 35 meno del 2016).

In Ibiza seguono per numero i marocchini (4.157), i rumeni (3.966), i britannici (2.549, un 2,2% meno rispetto all’anno precedente), i tedeschi (2136, con una riduzione del 8,3% rispetto al 2016, la più alta registrata), i francesi (1.763, un 4,3% meno), gli equadoregni (2.136, un 5,4% in meno), gli argentini (1.328, più o meno come il 2016) ed i paraguaiani (1.229, con l’aumento più potente in un anno: 15,8%). Ci sono, inoltre, un 13% in più dei cinesi nell’isola di Ibiza che 12 mesi prima: ci sono un totale di 408.

A Formentera, la seconda nazionalità più numerosa è dei tedeschi che raccoglie 537 cittadini, seguita dalla marocchina (432), la rumena (385) e la argentina (248).

Tedeschi a Santa Eularìa, italiani a Vila. Non tutti gli stranieri si distribuiscono in maniera uguale per tutto il territorio di Ibiza. I tedeschi, per esempio, si situano preferibilmente in Santa Eularia (lì vivono 920, più del doppio che a San Josep ed il triplo di Ibiza). Gli italiani preferiscono Vila (1.585) e Santa Elularia (1.367), mentre i britannici si dividono tra quest’ultimo municipio: lì risiedono 1048, il doppio che in San Josep, suo secondo luogo preferito. Tanti cinesi (253) come senegalesi (156), russi (84), brasiliani (422) e colombiani (371) preferiscono vivere a Vila, dove si trova la maggioranza degli equadoregni (1.327 dei 1758 che ci sono nell’isola).

Uno ogni tre abitanti di Sant Joan è straniero. A San Joan ci sono proporzionalmente addirittura più stranieri che a Formentera. Rappresentano il 33,7% della sua popolazione, una percentuale più alta di quella di Formentera (31,2%), Santa Eularia (24,8%), Ibiza (24%), San Antonio (23%) o San Josep (18,8%). La maggior parte di questi residenti non spagnoli sono britannici (303), tedeschi (297) e rumeni (255).

Il 12% ha più di 65 anni. In Ibiza ci sono 17.282 persone che hanno più di 65 anni di età, il 12% del totale della popolazione. Nel caso di Formentera sono 1.554, il 12,6%. E’ una percentuale inferiore alla media spagnola, che si situa al 18,8% ed a quella delle Baleari che è del 15,3%. Il 15,4% (22.237) di coloro che vivono ad Ibiza hanno meno di 16 anni, che sono il 13,3% (1.638) a Formentera. La media spagnola è del 16% mentre quella delle Baleari sale al 16,5%.

Più uomini nelle Pitiuse. Il 51,1% degli abitanti di Ibiza sono uomini (73.519), per il 28,9% di donne (70.337). A Formentera è ancora più alta la percentuale di uomini (52,3%) che di donne (47,7%). La media delle Baleari è tuttavia differente: ci sono più donne (50,3%) che uomini (49,7%). Anche in Spagna: 49% uomini, 51% femmine.

I centenari di Ibiza. Nel 2016 c’erano solo 11 persone maggiori di 100 anni nelle Pitiuse, uno di essi a Formentera. All’inizio del 2017 questa statistica è cambiata registrando 20 centenari ad Ibiza, il numero più alto dal 2011, quando ce n’erano solo nove.

A causa della presenza di stranieri ad Ibiza e Formentera è diffusa la lingua inglese, che si parla correntemente nei locali pubblici, ed è non solo possibile, ma assai probabile avere a che fare con stranieri per questioni di affari, il che dovrebbe comportare una maggiore attenzione perchè è più alto il rischio di fraintendimenti ed il rischio di perdere le tracce della persona straniera una volta lasciata l’isola.

Avvocato Italiano mette la propria competenza a disposizione del cliente anche per superare le eventuali difficoltà che possono sorgere dall’aver a che fare con persone di diversa nazionalità nel compimento dei propri affari o nel corso delle proprie attività, in modo che dalle differenze si creino risorse e soluzioni che possano soddisfare tutte le parti.

REGIME FISCALE NELLE BALEARI: NOVITA’ DELLA LEGGE FINANZIARIA 2018

Marialuisa La Ferla

Il 29 dicembre 2017 è stata pubblicata nel Bollettino Ufficiale delle Isole Baleari la legge finanziaria per l’anno 2018 di tale Regione Autonoma (legge n. 13/2017).

In Spagna, come in Italia, i cittadini sono tenuti annualmente a presentare la propria dichiarazione dei redditi a seguito della quale sono obbligati a pagare imposte di tipo statale e di tipo regionale, a seconda della regione in cui risiedono. La “Comunidad autonoma” spagnola può essere assimilata alla “regione a statuto speciale” italiana e, per questo motivo, al fine di consentire una più facile comprensione, si utilizzerà questo ultimo termine per indicare la “Comunidad autonoma” delle Isole Baleari.

La citata legge Finanziaria ha introdotto importanti novità normative in ambito tributario per l’anno 2018 con norme volte sostanzialmente ad alleggerire il peso fiscale regionale per il contribuente residente nelle Isole Baleari.

A livello generale viene previsto un limite all’aumento delle imposte regionali nelle Isole Baleari stabilendo che per il 2018 le quote fisse delle tasse e delle prestazioni patrimoniali pubbliche non tributarie di tale Regione previste da norme di rango legale dovranno aumentare rispetto al 2017 secondo un parametro rappresentato da un coefficiente derivato dall’aumento dell’indice dei prezzi al consumo dello Stato spagnolo del 2016 (ossia un 1,6%).

Vengono introdotte poi modifiche e limitazioni volte al riordino del regime delle tasse regionali delle Isole delle Baleari per adattarle sia alle leggi vigenti nei differenti settori dell’attività amministrativa sia alla struttura attuale dell’amministrazione regionale.

Viene perfezionato il regime specifico di una particolare tassa regionale sullo scarico delle acque e viene modificata la “Legge sull’imposta di soggiorno turistico e sulle misure di impulso del turismo sostenibile, prevedendo che sia applicabile anche sulle permanenze minime di dodici ore (così da assoggettare anche le navi da crociera a tale imposta turistica) e, dall’altro lato, aumentandone l’ammontare in alta stagione.

Le norme fiscali che si ritengono essere di maggiore interesse previste per i residenti nelle Isole Baleari dalla citata Legge Finanziaria per l’anno 2018 sono quelle che modificano le deduzioni fiscali per l’imposta sui redditi delle persone fisiche (IRPF) prevedendo anche nuovi casi. Cambiano così, ad esempio, le tasse che deve pagare chi affitta una casa nelle Isole Baleari o chi ha un figlio che studia fuori dall’isola di residenza.

Vediamo quali sono le novità sulle deduzioni fiscali regionali delle Baleari per l’anno 2018.

a) Si modifica la deduzione per determinati investimenti volti al miglioramento della sostenibilità dell’abitazione principale. La deduzione che prima era del 15% aumenta fino al 50%. La base della deduzione massima sarà di € 10.000,00 per anno fiscale. La base imponibile totale del contribuente non potrà superare i € 30.000,00 nelle dichiarazioni di reddito individuale ed i € 48.000,00 nelle dichiarazioni di reddito congiunto (ossia presentate congiuntamente dai membri di un nucleo familiare).

b) Si modifica la deduzione per la locazione di immobili ad uso abitativo a favore di determinate categorie di persone quali: i contribuenti minori di 36 anni, le persone con un grado di invalidità fisica superiore al 65% o psichica superiore al 33% ed il/i genitore/i che convivono con figli su cui esercitano la potestà genitoriale e che compongano una famiglia numerosa. Il limite della deduzione passa da € 300,00 a € 400,00, con una base imponibile che non sia superiore a € 20.000,00 nelle dichiarazioni di reddito individuale e € 34.000,00 in quelle congiunte.

c) Si introduce una nuova deduzione per i corsi di studio di scuola superiore che si svolgono fuori dall’isola di residenza Questa deduzione sarà di € 1.500,00 per ogni figlio o altro discendente a carico, con il limite del 50% della quota delle tasse regionali dovute dal contribuente. Aumenterà a € 1.600,00 quando la base imponibile è inferiore a € 18.000,00 nelle dichiarazioni di reddito individuali ed € 30.000,00 nelle dichiarazioni congiunte (sempre con il limite del 50% dell’intera quota regionale). Non sarà applicabile quando: 1) gli studi non costituiscono un corso o non permettono di conseguire un minimo di 30 crediti formativi; 2) sull’isola di residenza vi sia un’offerta educativa pubblica dello stesso tipo; 3) la base imponibile è superiore a € 30.000,00 per la dichiarazione di redditi individuali o € 48.000,00 per dichiarazioni di reddito congiunto; 4) il discendente a carico che genera il diritto alla deduzione ha una rendita superiore a € 8.000,00.

d) Si prevede una nuova deduzione per la locazione di immobili destinati ad abitazione pari al 75% delle spese sostenute dal contribuente per l’assicurazione contro i rischi di insolvenza dell’inquilino, con un massimo di € 400,00 annuali e con il compimento di altri requisiti (durata superiore all’anno, costituzione di una cauzione a garanzia e inclusione della rendita derivata dagli affitti nella dichiarazione IRPF del proprietario locatore).

e) Viene introdotta una deduzione per la locazione di un’abitazione resasi necessaria dal trasferimento temporaneo di residenza per motivi di lavoro. La deduzione sarà pari al 15% delle spese sostenute, con un massimo di € 400,00 annuali ed il compimento di ulteriori requisiti.

f) Si modifica la deduzione del 25% delle donazioni in denaro destinate a finanziare la ricerca e lo sviluppo tecnologico e scientifico o l’innovazione, includendo anche gli enti parzialmente esenti dalle imposte sulle società (ad esempio le associazioni).

g) Si modifica a sua volta la deduzione per l’acquisizione di azioni o partecipazioni sociali in nuovi enti che prima era del 20% con un massimo di € 600,00 e che passa ad essere del 30% con un massimo di € 6.000,00 annuali. Se si investe in società partecipate da centri di ricerca o universitari la deduzione sarà del 50% con un importo massimo di € 12.000,00.

Il legislatore tributario delle Baleari si mostra dunque attento ad alleggerire il peso fiscale per i suoi residenti e questo rappresenta un aspetto positivo da tenere in considerazione per decidere se trasferirsi a Maiorca, Minorca Ibiza o Formentera.

Avvocato Italiano mette a disposizione le proprie conoscenze e quelle dei consulenti spagnoli ed italiani  per fornire un quadro completo ed individualizzato sul regime fiscale delle Isole Baleari, in modo da permettere al Cliente di conoscere e valutare anche le conseguenze fiscali delle proprie decisioni, con la possibilità di avere un paragone diretto e specifico tra le tasse che deve pagare in Italia e quelle che deve pagare nelle Isole Baleari.

 

CONSIGLI PER COMPRARE UNA CASA A FORMENTERA

Marialuisa La Ferla

Formentera è l’isola più piccola delle Baleari, una vera perla del Mediterraneo, con un paesaggio in molti punti incontaminato ed un mare dal colore terso e cristallino. L’isola è raggiungibile grazie ai frequenti traghetti e navi veloci che la collegano ad Ibiza, con un tempo di percorrenza che varia dalla mezz’ora all’ora e mezza.

L’isola è passata dall’essere frequentata soprattutto da tedeschi ed inglesi (dagli anni Settanta) ad essere quasi monopolizzata dal turismo italiano, con zone (tra tutte Es Pujol) dove persino i menù dei ristoranti sono scritti esclusivamente in italiano.

Quasi deserta di inverno, da aprile in avanti migliaia di persone trascorrono le vacanza a Formentera, per questo molte abitazioni sono seconde case destinate alla villeggiatura.

I prezzi delle case di Formentera aumentano di anno in anno grazie all’aumento della domanda di acquisto ed alla scarsità dell’offerta.

Agenzie immobiliari pubblicano nel 2018 prezzi che si aggirano intorno ai € 160.000-200.000 per i monolocali, € 250.000 – 400.000 per i bilocali, € 400.000-800.000 per le case con terreno, dal milione di euro a salire per le ville.

Il prezzo medio degli immobili di abitazione a marzo del 2016 è stato di € 691.666, con un aumento del 45,7% rispetto all’anno precedente, con i compratori stranieri che rappresentavano il 41,1%, nel terzo trimestre del 2016 si sono registrare 3.226 compravendite di immobili.

Chiaramente il mercato immobiliare di Formentera è molto interessante per effettuare investimenti immobiliari, anche se è meno dinamico di quello di Maiorca ed Ibiza a causa delle limitate dimensioni dell’isola. C’è da segnalare che dal 2014 si assiste ad un leggero aumento delle case in vendita a Formentera a causa dello scambio generazionale dei proprietari, soprattutto tedeschi, che dopo aver comperato negli anni Settanta ora stanno vendendo per tornare in patria. Dall’agosto 2017, poi, con il chiaro divieto degli affitti turistici negli appartamenti condominiali al di fuori delle zone che saranno individuate entro agosto 2018 (se ce ne saranno) e la comminazione delle prime multe, è possibile che alcuni appartamenti acquistati per essere messi in affitto per brevi periodi, vengano posti in vendita, creando più mobilità del mercato.

Il territorio ristretto, le ampie zone protette e le stringenti norme urbanistico territoriali dell’isola che praticamente ad oggi impediscono la costruzione di nuovi complessi immobiliari, fanno sì che la domanda di acquisto di immobili si mantenga comunque nettamente superiore all’offerta, rendendo gli investimenti immobiliari molto proficui, ma anche molto delicati.

Comprare casa a Formentera è il sogno di molti italiani ma, purtroppo, ci sono persone in loco che, anche approfittando della fiducia tra connazionali, intraprendono per loro conto investimenti immobiliari a dir poco rischiosi, che possono rivelarsi vere e proprie truffe, con pagamenti di acconti che non vengono versati ai venditori o che vengono pagati a presunti venditori stranieri che, una volta ricevuto il denaro, spariscono senza concludere alcuna compravendita. Spesso, poi, la situazione degli immobili da un punto di vista giuridico non è chiaramente definita, con errori di accatastamento o annotazioni nei registri immobiliari incomplete, per cui è quanto mai opportuno essere assistiti da un legale in tutta l’operazione di compravendita.

Ci sono immobili sul mercato che in realtà, da un punto di vista giuridico, non possono essere compravenduti o che non possono essere adibiti ad abitazione. La frase che spesso si sente dire di fronte ad un’irregolarità è che “tanto è tutto così a Formentera, è normale” così, spinti dall’onda dell’entusiasmo o dalla convinzione che l’isola non venga controllata dalle autorità, c’è il rischio di decidere di proseguire nell’acquisto ugualmente. Ebbene, le autorità spagnole controllano attentamente anche Formentera e la stessa frase ripetuta in occasione di uno dei frequenti controlli non ha certo l’effetto di fermare la comminazione di sanzioni o di ordini di demolizione o sgombero.

Il territorio è piccolo e le autorità locali sono attente, per cui non bisogna trascurare gli aspetti giuridico-normativi dell’operazione immobiliare che si intende effettuare, sapendo che una situazione irregolare spesso può essere sanata prima dell’acquisto e che, se non è sanabile, è meglio investire in un altro immobile.

Avvocato italiano offre i propri servizi per assistere gli italiani che intendono comprare casa a Formentera, permettendo loro di avere tutte le informazioni per poter correttamente valutare il caso e di essere assistiti in tutti i passi dell’operazione, dal contatto con gli intermediari immobiliari all’assistenza fiscale anche successiva all’acquisto, passando per tutta la fase della trattativa e della stipula del contratto definitivo di compravendita davanti al notaio.

 

 

 

L’AFFITTO TURISTICO NELLE BALEARI: PROBLEMATICHE GENERALI E NOVITA’ DELLA NUOVA LEGGE

Marialuisa La Ferla

Nelle Baleari, il 1 agosto 2017 è entrata in vigore la “Legge 6/2017, del 31 luglio, di modificazione della legge 8/2012, del 19 luglio, del turismo delle Isole Baleari, relativa alla commercializzazione di soggiorni turistici in abitazioni”, successivamente integrata dal “Decreto legge 3/2017 del 4 agosto, di modifica della legge 8/2012, del 19 luglio, del turismo delle Isole Baleari e misure per affrontare l’emergenza in materia abitativa nelle Isole Baleari” approvato dal governo e ratificato dal Parlamento locale il mese successivo.

Tale normativa modifica la legge sul turismo regolando in modo più chiaro e dettagliato la materia degli affitti turistici anche quando riguardano edifici plurifamiliari (ossia il classico appartamento che si trova in un edificio con più unità abitative in regime di condominio).

Come esposto nella premessa alla citata legge n. 6/2017, una tale regolamentazione si era resa da tempo necessaria a causa della diffusione degli affitti di immobili per brevi periodi (giorni o settimane) soprattutto estivi, attraverso i portali web (Airbnb, Booking, Homeholidays, ecc.).

Secondo gli esponenti di tutti i partiti politici delle Baleari, al governo e non, questa modalità di affitto ha causato una serie di problemi di carattere generale per la cittadinanza ed in particolare:

  • il rincaro degli immobili e degli affitti che sono diventati inaccessibili per i residenti, costretti a spostarsi dai centri abitati o, addirittura, ad emigrare;
  • l’incremento incontrollato del numero di turisti sulle isole, con rischio di pregiudizi ambientali, considerate le limitate risorse del territorio;
  • la difficile convivenza tra “inquilini residenti” ed “inquilini turisti” a causa delle diverse esigenze, con conseguenti problemi di ordine pubblico.

L’espansione degli affitti turistici nelle Baleari è stata effettivamente esponenziale. Nel 2016 in tutto l’arcipelago delle Baleari (quindi Ibiza, Formentera, Maiorca e Minorca) sono state messe on-line per questa tipologia di affitto 46.000 case ed appartamenti, la maggior parte delle quali senza licenza ed in edifici plurifamiliari, generando l’11,4% del PIL dell’arcipelago.

L’impatto sociale ed ambientale generato dagli affitti turistici nelle Baleari ed il fatto che la maggioranza di essi (circa il 70%) avvenisse in immobili sprovvisti di licenza turistica, hanno messo in evidenza le lacune della precedente legge n. 8/2012, costringendo il Parlamento delle Baleari ad integrarla e dettagliare alcuni punti ambigui.

La citata legge del turismo del 2012, infatti, regolava l’affitto turistico di case unifamiliari isolate o in coppia (ossia le case unifamiliari o bifamiliari all’interno di una stessa parcella urbanistica e simili) prevedendo l’obbligo di ottenere una licenza per poter esercitare e pubblicizzare tale attività condizionata al possesso di tutta una serie di requisiti riguardanti l’immobile e il servizio offerto. Il decreto 20/2015 ha aggiunto un’altra tipologia di immobili, ossia le abitazioni unifamiliari “entre medianeras che occupano un’unica parcella urbanistica e sono in adiacenza (con muro comune) ai due edifici confinanti (in pratica, le case dei paesi tradizionali).

La legge non forniva una definizione di “affitto turistico”, “canale di commercializzazione turistico” e, soprattutto, non disponeva nulla in merito all’affitto turistico di altre tipologie di immobili, come quelli in edifici plurifamiliari..

Secondo l’amministrazione pubblica locale questo faceva sì che l’affitto di un appartamento in un edificio plurifamiliare fosse vietato, mentre secondo altri interpreti ed operatori del diritto, non essendoci un divieto esplicito, doveva ritenersi consentito. Di fatto l’amministrazione pubblica delle Baleari in questi anni ha comminato sanzioni ai proprietari di appartamenti in edifici plurifamiliari pubblicizzati on-line per l’affitto a giorni e settimane, sanzioni confermate in primo grado dalla magistratura amministrativa delle Baleari.

Tra le lacune ed ambiguità della normativa, intanto, sempre più appartamenti sono stati immessi sul mercato on-line degli affitti turistici delle Baleari, restando al di fuori di ogni tipo di controllo. L’opinione pubblica ed i media locali hanno indicato l’affitto turistico come la causa (o concausa) di tutti i mali dell’arcipelago: il rincaro eccessivo del mercato immobiliare e degli affitti con conseguente difficoltà per i lavoratori e i residenti di trovare abitazioni dove vivere a prezzi ragionevoli, la saturazione di presenze di turisti sulle isole durante il periodo estivo, l’evasione fiscale, l’espansione della criminalità organizzata e l’abbassamento delle presenze negli hotel (quest’ultimo pregiudizio evidenziato dagli esponenti della categoria che, inutile dirlo, hanno una notevole influenza sulle decisioni della classe politica locale).

Tralasciando di argomentare sulla fondatezza o meno di tali affermazioni, si evidenziano i punti salienti della nuova normativa sugli affitti turistici nelle Baleari.

  1. Si intende per affitto turistico qualsiasi locazione di un intero immobile residenziale che sia inferiore ad 1 mese, fatta salva la possibilità di fornire la prova contraria per dimostrare la finalità non turistica dell’affitto.
  2. Possono essere messi in affitto turistico solo gli immobili che hanno l’apposita licenza (l’attività può essere iniziata dal momento della presentazione della domanda di licenza).
  3. Solo le case che hanno la licenza (o il numero di presentazione della domanda di licenza) possono essere pubblicizzate per affitto turistico, anche sui portali web che devono pubblicare il numero di licenza.
  4. Le nuove licenze per l’affitto turistico avranno durata di 5 anni e saranno concesse per il numero massimo di ospiti indicati nel certificato di abitabilità dell’immobile. Le licenze già concesse conservano le loro caratteristiche e restano a tempo indeterminato.
  5. Il numero di posti per i turisti accolti nelle case con licenza turistica dovrà rispettare il tetto limite del numero di posti di accoglienza turistica che i Consigli Insulari ed il Comune di Palma stabiliscono per il loro territorio (equiparando dunque il posto di accoglienza in hotel a quello in appartamento). Il limite al momento è stabilito in 623.624 posti per tutto l’arcipelago (Maiorca: 300.127 per hotel, 92.931 per gli affitti turistici, 42.649 acquistabili per l’uno o l’altro; Ibiza: 109.800 posti, 80.143 per gli hotel, 20.657 residenziali, 9000 in vendita per entrambi; Minorca 60.117 e Formentera 18.000).
  6. L’affitto turistico potrà essere esercitato (se con licenza) in edifici condominiali plurifamiliari solo se:
    • si trovano nelle zone territoriali indicate dal Consiglio insulare (che dovrà definirle entro 1 anno dall’entrata in vigore della legge, previo parere dei singoli comuni rilasciato sulla base delle caratteristiche urbanistiche, demografiche ed ambientali del territorio);
    • l’edificio è stato costruito da più di cinque anni;
    • l’appartamento che si vuole mettere in affitto è dotato di contatori dei consumi di acqua ed energia elettrica separati da quelli degli altri condomini;
    • lo statuto del condominio lo consente (nel caso in cui non sia previsto nulla in proposito, dovrà essere deliberata la possibilità di esercitare l’affitto turistico nel condominio dalla maggioranza dei condomini e la delibera dovrà essere trascritta nei registri immobiliari);
    • le regole condominiali sono state trasmesse per scritto agli inquilini-turisti al fine di assicurarne il rispetto. In caso di violazione delle norme condominiali l’inquilino dovrà lasciare l’immobile entro 24 ore, il proprietario potrà essere sanzionato se le violazioni sono gravi e l’assicurazione stipulata dal proprietario dovrà coprire espressamente anche i danni degli inquilini a condomini e condominio.
  7. Per ottenere la licenza turistica gli immobili, oltre ad avere determinate caratteristiche strutturali (ad esempio, un bagno ogni quattro posti – non più ogni tre), devono essere muniti oltre che del corrispondente certificato di abitabilità in vigore o di titolo analogo rilasciato a tale effetto, anche della valutazione di certificazione energetica F o superiore (nel caso di edifici anteriori al 1/12/2007) o D o superiore (per edifici successivi al 1/1/2008).
  8. Sono aumentate le sanzioni per i soggetti che violano tale normativa con la previsione di multe fino a € 40.000,00 non solo per il proprietario ma anche per chi si occupa della commercializzazione dell’immobile e fino a € 400.000,00 per il portale web che pubblica l’annuncio senza indicare il numero di licenza turistica (o di presentazione della richiesta di licenza).
  9. Considerato che i Consigli Insulari ed il Comune di Palma di Maiorca hanno un anno di tempo per operare la “zonificazione” (ossia indicare le zone dove consentire l’affitto turistico in edifici plurifamiliari), nel frattempo è sospesa la possibilità di presentare nuove domande per ottenere una licenza turistica.
  10. Se ricorrono determinati requisiti che mettono in evidenza l’inacessibilità per la cittadinanza al mercato degli affitti residenziali, i Consigli Insulari, attraverso un procedimento che dovrà ancora essere regolamentato, potranno dichiarare l’emergenza abitativa nella corrispondente isola, con conseguente divieto di affitto turistico in edifici plurifamiliari condominiali su tutto il suo territorio. Questa possibilità contenuta nel decreto legge citato è stata introdotta per poter dichiarare l’emergenza abitativa sull’isola di Ibiza e nella città di Palma.

I primi effetti dell’entrata in vigore della nuova normativa sugli affitti turistici nelle Baleari si sono fatti subito sentire con una consistente riduzione di annunci sul web e la comminazione di numerose sanzioni, resa possibile anche dall’aumento del numero di ispettori preposti al controllo e dall’esternalizzazione dell’attività di indagine demandata dalle amministrazioni insulari e comunali ad enti privati.

I principali portali web che si occupano di tale tipologia di affitti ed alcune associazioni di proprietari di immobili hanno inviato un avviso ai propri iscritti per illustrare la nuova normativa delle Baleari avvisando che, senza indicazione del numero di licenza (o di presentazione della domanda), gli annunci non potranno più essere on-line e, ad oggi, Booking ha già oscurato gli annunci sprovvisti dell’indicazione della licenza.

Airbnb, da parte sua, oltre ad avvisare i propri utenti, ha illustrato alle autorità competenti delle Baleari le conseguenza di una esclusione delle Baleari dal mercato degli affitti turistici, indicando per l’economia dell’arcipelago un perdita di oltre 550 milioni di euro annuali, dei quali 100 milioni di perdite potenziali riguarderanno più di 10.000 famiglie delle isole. Airbnb ha evidenziato che nel 2016 ha generato 400 milioni di euro di impatto economico nelle Baleari, con il 70% di annunci situati in zone al di fuori dei classici circuiti turistici e che, per questo, hanno potuto migliorare la propria situazione economica, godendo dei benefici del turismo pur in assenza di hotel nelle vicinanze.

Certo è che occorrerà aspettare cosa decideranno i Consigli Insulari ed il Comune di Palma con la zonificazione per capire l’effettiva portata della limitazione degli affitti turistici operata dalla nuova normativa.

Occorre poi tenere presente che le normative locali (ed in particolare quelle comunali) potranno stabilire ulteriori limitazioni per gli affitti turistici nel loro territorio, come ha già fatto il Comune di Santa Eulalia ad Ibiza che ha approvato la modificazione delle proprie norme urbanistiche vietando espressamente nel territorio di competenza l’affitto di immobili residenziali plurifamiliari per periodi inferiori a 31 giorni, per più di due volte all’anno (norma entrata in vigore il 25 agosto 2017).

Alla luce di un quadro normativo così complesso, Avvocato Italiano è a disposizione dei propri clienti per assisterli nell’affrontare ogni questione attinente l’affitto turistico nelle Baleari, dallo studio della situazione per capire se un immobile può ottenere la licenza, alla redazione degli atti necessari per ottenerla, compresa l’assistenza per le questioni condominiali se si tratta di un edificio plurifamiliare.

A conclusione si riporta quanto scritto da Airbnb, ritenendo questa nuova normativa “sproporzionata”, finalizzata a tutelare “una volta in più un modello di turismo di massa creato dagli hotel” “contro le famiglie delle Baleari” essendo una “legge che protegge solo gli hotel e limita la distribuzione dei benefici generati dal turismo a soltanto certi luoghi ed ai grandi gruppi imprenditoriali”.

 

7 settembre 2017

Avv. Marialuisa La Ferla

 

PERCHE’ INVESTIRE E COMPRARE UNA CASA AD IBIZA

Marialuisa La Ferla

Se la situazione del mercato immobiliare nelle Baleari è effervescente, nell’isola di Ibiza (o Eivissa) è esplosiva, con un incremento del mercato che è ancora superiore a quello delle altre isole dell’arcipelago.

Ad Ibiza nel 2014 vi è stato un aumento del numero delle compravendite del 15% rispetto all’anno precedente ed un incremento dei prezzi del 10%, con un tempo di commercializzazione di una casa ben situata di 12-18 mesi, ridotto a 3-9 mesi per gli immobili nelle zone più esclusive dell’isola. Alla fine del 2015 l’incremento dei prezzi è stato doppio rispetto all’anno precedente, con una crescita annuale del 23,6% (con il prezzo medio al metro quadrato nella città di Ibiza di € 3.594 contro i € 2.909 del 2014, secondo i dati riportati da Idealista). Con riferimento al numero di vendite, nel 2015 le agenzie di intermediazione per immobili di lusso Engel & Völkers (tedesca) e Lucas Fox (inglese) hanno registrato rispettivamente il 30% ed il 50% di vendite in più rispetto all’anno precedente. L’immobiliare inglese ha registrato un incremento del 23,6% del prezzo degli immobili con un prezzo medio di vendita di 1 milione e 200mila euro (l’incremento di prezzi più alto degli ultimi tre anni), registrando l’ascesa sia per la fascia di prezzo di immobili tra i 500 mila e l’1,5 milioni di euro che per quella oltre 1,5 milioni.

Secondo un rapporto del Ministero dello Sviluppo spagnolo di aprile del 2016, nel primo trimestre di quell’anno a Ibiza si sono realizzate vendite di immobili per € 703 milioni di euro, dei quali 368 milioni corrispondono agli acquisti fatti da stranieri che, quindi, hanno pagato più della metà di quanto è stato contabilizzato per le transazioni immobiliari. Si sono vendute 3.122 abitazioni (2.838 di seconda mano e 284 di nuova costruzione), di queste 1.211 sono state comprate da stranieri che, quindi, hanno acquistato due immobili ogni cinque venduti.

Altro segnale della netta ripresa del mercato immobiliare è l’incremento del numero delle imprese edilizie che dal 2014 al 2017 sono aumentate del 25%, raggiungendo un numero simile a quello precedente la crisi del 2009.

La domanda degli acquirenti stranieri di immobili è concentrata nella città di Ibiza e dintorni, le proprietà più richieste sono quelle della parte antica della città e del lungomare, dove i prezzi stanno salendo vertiginosamente, arrivando a pagare anche 800 mila euro per un appartamento di 100 mq. I prezzi delle ville di lusso da 350 mq sono saliti in media a 3,5 milioni di euro, quelli delle tenute più rustiche a € 2,5 milioni di euro. Proprietà agricole tradizionali o ville minimaliste si trovano anche a 3 milioni di euro, così come appartamenti in buone posizioni anche a 600 mila euro. A causa della scarsezza di offerta di immobili in queste zone di interesse principale, sta diventando attrattivo il mercato immobiliare nella zona nord dell’isola, dove si possono trovare ancora case a prezzi accessibili ad un pubblico più ampio, e la zona ovest, che è già molto apprezzata sia per la giusta distanza dall’aeroporto e dalla città di Ibiza che per la prossimità con le spiagge più suggestive dell’isola. Nella parte orientale dell’isola, invece, si sta concentrando la domanda per immobili di prima abitazione. Le nazionalità dei compratori sono salite a 15, con i tedeschi in testa, seguiti da spagnoli, inglesi, francesi, svizzeri, italiani e del Benelux.

E’ la stabilità del mercato e la straordinaria qualità della vita che attrae gli acquirenti stranieri ad Ibiza per l’acquisto della seconda casa o per la scelta dell’isola come luogo di residenza, considerata la prossimità geografica con tutti i paesi dell’Unione Europea, gli ottimi servizi, i collegamenti aerei ed il clima.

Per gli addetti del settore la crescita del mercato immobiliare ad Ibiza durerà negli anni, almeno cinque considerato l’aumento della domanda da parte degli stranieri e la scarsità dell’offerta dovuta, oltre che dai limiti fisici dell’isola, dalle ristrette normative urbanistiche e paesaggistiche. Dal 2017 è entrata in vigore una normativa che limita fortemente la possibilità di costruire sui fondi rustici, con prescrizione di vincoli di dimensione e cubatura laddove è consentito. In questo quadro è facile capire perchè anche affittare un appartamento ad Ibiza sia sempre più caro, con il mercato delle locazioni che segue il trend di crescita di quello delle compravendite immobiliari.

La domanda per comprare case ad Ibiza si concentrerà quindi su quelle di seconda mano e in zone urbane, con una crescita maggiore nel settore del lusso. L’isola, infatti, riscuote sempre più interesse del jet set internazionale come dimostrato dal traffico di aerei privati nel suo aereoporto, dal successo degli hotel e locali più esclusivi del mondo comparsi sull’isola e dal transito di super yacht nel porto che, da quando è stato reso idoneo ad ospitare imbarcazioni fino a 70 metri, è diventato uno degli approdi più esclusivi del Mediterraneo. Anche per gli investimenti immobiliari viene preferita a posti come Saint Tropez o Montecarlo per la varietà di offerta e di prezzi, con un mercato immobiliare ancora dinamico e non saturo, nonostante l’apertura verso America, Asia e Medio Oriente.

Alla luce di questa situazione ad Ibiza c’è la possibilità di acquistare case che potranno essere rivendute in breve tempo con un incremento di prezzo interessante o che potranno essere immesse con facilità nel proficuo mercato degli affitti. Nulla esclude, poi, di compare una prima o una seconda casa per trascorrere il tempo sulla magnifica isola durante tutto l’anno, considerati i collegamenti aerei che la rendono facilmente raggiungibile da tutta Italia.

Avvocato Italiano è pronto ad assistere il cliente nelle operazioni immobiliari che intende intraprendere sull’isola di Ibiza, affiancandolo in tutte le fasi, compresa quella fiscale, anche con l’ausilio di altri professionisti competenti per i singoli aspetti.

CONTINUA A CRESCERE IL MERCATO IMMOBILIARE NELLE ISOLE BALEARI

Marialuisa La Ferla

Comprare una casa ad Ibiza o affittare un appartamento a Formentera, così come nelle altre isole delle Baleari (Maiorca e Minorca), è sempre più caro. Continuando ad aumentare la domanda di acquisto di immobili sia degli stranieri che dei residenti con un alto potere di acquisto, i prezzi aumentano. Secondo i dati dell’Ufficio di Statistica spagnolo dell’inizio del 2017, per i prossimi dieci anni la tendenza nelle Baleari vedrà un’offerta di mille abitazioni ogni 2500 abitanti, con la domanda che duplica l’offerta.

Il prezzo medio per comprare una casa di nuova costruzione nelle Baleari è di € 270.000,00, il 35%, per le case di seconda mano è di € 240.000,00. Questo significa che il mercato immobiliare delle Baleari supera la capacità di spesa media dei suoi abitanti, come ha riconosciuto Luìs Marìn, il presidente dell’associazione degli imprenditori edili delle Baleari basandosi sui dati pubblicati dal Ministero dello Sviluppo spagnolo, in un’intervista pubblicata sul Diario de Ibiza il 14/02/2017. La maggior parte delle imprese costruttrici delle Baleari è focalizzata su costruzioni destinate ad un pubblico benestante, creando ovviamente dei problemi per la maggior parte degli abitanti che vogliono acquistare un’abitazione e che, trovandosi di fronte a prezzi così alti, ne cercano una in locazione. Questo fa sì che anche il mercato degli affitti sia in continua crescita.

L’aumento del prezzo delle case nelle Baleari è ovviamente condizionato dal valore e conseguente prezzo di mercato del terreno edificabile, la cui domanda continua a crescere mentre ne diminuisce la disponibilità. La soluzione per arrivare ad un abbassamento dei prezzi del mercato proposta dai rappresentanti del settore edile delle Baleari è quella di costruire più case nei terreni edificabili e consentire che si sviluppino in altezza in modo che l’impatto del costo del terreno su una abitazione sia ridotto, ma occorre considerare i vincoli territoriali e paesaggistici.

Le imprese di costruzione delle Baleari ed i relativi promotori stanno quindi puntando chiaramente sul mercato degli immobili di lusso perchè sono quelli che trovano più facilmente acquirenti, in particolare stranieri che hanno un potere di acquisto maggiore di quello dei locali e la cui domanda è in aumento in considerazione della scelta delle Baleari come luogo ideale per avere una seconda casa e per effettuare buoni investimenti immobiliari. Si assiste pertanto alla costruzione di meno case, più grandi, più care e situate in punti del territorio attrattivi.

Nel 2014 il prezzo medio delle case di nuova costruzione nelle Baleari si aggirava tra i € 200.000 ed i € 220.000, mentre oggi è di € 270.000.

La situazione è simile per le case di seconda mano, con un prezzo medio è di € 230.000 – € 240.000, il più alto di Spagna, secondo gli ultimi dati del Ministero dello Sviluppo spagnolo.

Quando l’acquirente è straniero, poi, il prezzo è ancora maggiore: € 340.000 per una casa nuova (solo Barcellona ha un valore più elevato) e € 290.000 per una casa di seconda mano (la cifra più elevata di tutta la Spagna). Se si tiene conto che il 40% delle compravendite nelle Baleari sono realizzate dagli stranieri, è comprensibile che i costruttori edili aspirino ad averli come clienti.

Alla luce di tale situazione l’investimento immobiliare nelle isole Baleari è sempre più interessante e proficuo sia che riguardi l’acquisto di case d’abitazione, nuove o di seconda mano, sia che si tratti di terreni edificabili, con la tendenza del mercato in crescita anche nei prossimi anni.

Nel 2016 nelle Baleari la compravendita di case è aumentata del 31%, il maggiore incremento del settore registrato in Spagna (l’aumento medio nazionale è stato del 13,6% nel 2016) con la previsione di mantenersi agli stessi livelli anche nel 2017.

Il prezzo in un anno è cresciuto del 9,6% (quello medio della Spagna è stato del 2,4%), con la città di Ibiza che si trova ad essere la seconda più cara di Spagna (dopo San Sebastian).

Ancora maggiore è l’aumento delle compravendite degli immobili di lusso, con un incremento del 43% nel 2016 ed un prezzo medio di 1,13 milioni di euro, più alto del 21% rispetto all’anno precedente.

Chiaramente, alla luce della domanda che supera di gran lunga l’offerta, le case acquistate possono essere fatte fruttare immettendole nel mercato degli affitti oppure rivendendole ad un prezzo maggiore di quello pagato, con tempi di vendita molto veloci. Questa situazione garantisce la rapida monetizzazione dell’investimento immobiliare da parte del venditore, ma fa sì che il possibile acquirente spesso si trovi a comprare la casa a Formentera o in una delle altre Baleari con la fretta del venditore, tralasciando di approfondire determinati aspetti giuridici che possono trasformare l’operazione in un bel “bidone”. Per evitare brutte sorprese, quindi, è molto importante farsi seguire da un legale esperto del settore, possibilmente della propria nazionalità in modo da poter comprendere tutto.

Avvocato Italiano è a disposizione per assistere i clienti che vogliono effettuare investimenti immobiliari a Ibiza, Formentera e Maiorca, fornendo una consulenza volta ad esaminare tempestivamente, ma con attenzione, la situazione della proprietà che si intende acquistare. La situazione giuridica di un immobile deve essere analizzata alla luce non solo della normativa nazionale spagnola, ma anche di quella delle Isole Baleari e dell’isola in cui si trova l’immobile, con particolare riguardo alle disposizioni dei Piani territoriali insulari (equivalenti ai nostri piani regolatori) che vengono spesso modificati e che è indispensabile conoscere soprattutto per l’acquisto di un terreno. Avvocato Italiano offre inoltre l’assistenza fiscale sia per l’operazione di compravendita, sia successiva all’acquisto, per fare in modo che il cliente sia in regola con il fisco italiano e con quello spagnolo.

COMPRARE CASA A MAIORCA: IMPARIAMO A CONOSCERE L’ISOLA

Marialuisa La Ferla

Maiorca è l’isola più grande dell’arcipelago delle Baleari con la capitale Palma di Maiorca messa al primo posto della classifica delle migliori città dove vivere al mondo dal giornale inglese Times a marzo del 2015, sia per la qualità di vita che per i servizi (scuole internazionali, ospedali, centri di assistenza). Il mercato immobiliare di Maiorca è certamente il più variegato nell’offerta delle isole delle Baleari e segue la crescita che interessa tutte le Baleari, anche nel settore del lusso.

Storicamente Maiorca, oltre ad ospitare la residenza estiva della famiglia reale di Spagna, è il luogo preferito dagli spagnoli, dagli inglesi, dai tedeschi e sempre di più dagli scandinavi per avere la seconda casa o per ritirarsi in pensione. Sull’isola ci sono numerosi ed importanti campi da golf, porti per imbarcazioni anche di grande metratura ed ottimi collegamenti aerei con tutte le parti del mondo. Vi sono immobili venduti fino a 22.500 euro al metro quadrato nella zona sud est dell’isola, ma il mercato immobiliare è interessante anche per gli altri tipi di immobili e offre soluzioni diversificate pronte a soddisfare le esigenze di un più ampio pubblico.

Bisogna tenere conto che è in costante aumento la domanda di acquisto sia da parte dei locali, con i nuovi residenti stranieri, sia da parte degli stranieri interessati a comprare casa a Maiorca per avere una residenza estiva. L’offerta, invece, è condizionata dal fatto che, nonostante la maggiore estensione della superficie dell’isola, le norme urbanistiche per le nuove costruzioni sono sempre più restrittive ed il 40% del territorio è protetto, quindi praticamente sottratto alle nuove costruzioni.

Sia il mercato degli affitti a Maiorca che quello delle vendite nMaiorcaon è comunque saturo, anzi, i tempi di vendita di case particolari sono inferiori agli otto mesi, quelli medi si aggirano intorno ai diciotto mesi, dal 2014 i prezzi sono in crescita, con un incremento che varia da zona a zona.

Tanto è vero che i grandi gruppi di costruzione continuano ad investire sull’isola, ad esempio, comprando interi edifici in rovina della città di Palma per trasformarli in abitazioni destinate ad un pubblico di fascia medio alta, offrendo alla città quartieri che diventano sempre più attrattivi. Da alcuni anni si fa sentire, oltre agli scandinavi, la presenza dei russi, degli americani e dei cinesi che stanno aumentando il fervore del mercato. Sono ancora pochi gli italiani (in proporzione) e questo fa sì che l’isola sia interessante non solo per quelli che vogliono trasferirsi a vivere o che vogliono avere una casa vacanza a Maiorca, ma anche per coloro che vogliono avviare delle attività, considerato l’interesse degli stranieri per tutti i prodotti italiani, dagli alimentari all’abbigliamento, passando per il design e ciò che è frutto di creatività in generale.

Secondo l’Agenzia immobiliare Engel & Völkers (tedesca, specializzata in immobili di alto livello) a Palma, la parte antica della città e le zone di moda di Portixol e Molinar, con i particolari appartamenti con spazi esterni, rappresentano zone definite “premium” con prezzi che crescono oltre il 10% l’anno (il prezzo di un appartamento di due stanze si situa tra i € 4.000,00 ed i € 9.000,00 al metro quadrato).

Anche Son Vida si trova in piena espansione grazie alla domanda di case con vista al mare. La vendita dei terreni ha triplicato dal 2014 al 2015 ed i prezzi delle ville di seconda mano variano dai € 600.000 ai 2 milioni e mezzo di euro, mentre le ville di nuova costruzione tra i 2 ed i 5 milioni di euro. Dal 2015 è in crescita anche l’interesse per le case ed i rustici più piccoli, inferiori al milione di euro, nei paesi intorno a Palma.

Nel Sud Est dell’isola praticamente il 40% delle vendite sono per gli stranieri con un aumento dei prezzi del 10% all’anno dal 2014, le zone più richieste sono Andratx, Bendinat, Portals e Santa Ponsa. I prezzi delle ville si aggirano tra i € 4.000 ed i € 12.000 al metro quadrato, si stanno costruendo nuovi comprensori di lusso, considerato l’interesse del mercato per le residenze comprensive di servizi (tipo residence).

I prezzi nella zona Ovest si mantengono stabili, senza grandi incrementi: quelli delle ville si aggirano intorno al milione di euro, salendo ai 3-6 se hanno vista mare e posizioni particolari. I luoghi con più mercato sono Soller, Por de Soller, Fornalutz, Valldemosa e Deià.

Il mercato immobiliare della zona centrale e meridionale dell’isola cresce vertiginosamente dal 2015, anno che ha visto le vendite incrementate del 120% rispetto al precedente, con i prezzi che si sono mantenuti costanti (con un aumento del 10% per il settore lusso) con ville che si vendono intorno ai 4 ed i 6 milioni di euro. L’interesse per il sud è rivolto anche alle abitazioni moderne, in zone una volta sconosciute come Puig den Ros, mentre nel centro sono ricercate le caratteristiche case di campagna.

Al Nord le zone con più domanda includono la città di Pollensa e Puerto, con aumento di interesse per zone costiere di Mal Pas e Alcanda. I prezzi delle ville variano dal milione e mezzo di euro ai 5 milioni, gli appartamenti registrano un incremento di prezzo del 10% l’anno, i più ricercati sono sempre quelli prima linea mare.

Nel Sud Est, nella zona di Santanyì i prezzi si mantengono stabili e si trovano ottime occasioni di investimento con ville da € 850.000.

L’investitore italiano potrà dunque spaziare sul variegato territorio dell’isola per trovare l’immobile che più soddisfa le sue esigenze ed Avvocato Italiano, attraverso la sua rete di collaboratori, sarà felice di assisterlo in tutta l’operazione immobiliare per far sì che si svolga senza brutte sorprese, potendo avere a fianco anche un professionista che parla la sua lingua.

 

 

 

 

COMPRARE CASA A IBIZA E FORMENTERA: LE CINQUE VERITA’ IMMOBILIARI E L’IMPORTANZA DELL’AVVOCATO

E’ molto importante che tu ti rivolga ad un avvocato se vuoi comprare una villa ad Ibiza o un terreno a Formentera ed avere l’opportunità di affidarti ad uno studio legale italiano sul posto è una vera fortuna. Non avrai problemi di lingua e non dovrai preoccuparti di capire da solo le differenze con la normativa italiana perchè avrai accanto un professionista italiano, avvocato stabilito in Spagna, ed eventualmente un abogado spagnolo,  che ti seguiranno passo dopo passo.

Esaminiamo le caratteristiche essenziali di un immobile per capire le difficoltà che si possono incontrare durante l’acquisto e le brutte sorprese che la buona assistenza di un avvocato può far evitare al cliente.

Innanzi tutto un bene immobile è qualsiasi oggetto naturalmente o artificialmente collegato al suolo. Sono pertanto beni immobili le case e gli edifici in generale, gli appartamenti, i terreni, i fabbricati eccetera.

La compravendita di beni immobili presenta delle particolari difficoltà in quanto l’immobile è composto da cinque aspetti, che chiameremo “verità” giuridiche, e ciascuna deve essere corretta ossia corrispondere alla realtà. Ogni “verità” riflette solo una parte della situazione complessiva dell’immobile ed occorre verificarle tutte dato che può capitare che una “verità” sia diversa dalle altre, invalidando il contratto di compravendita o alterandone il valore economico effettivo.

Queste “verità” riguardano l’aspetto fisico, fiscale, urbanistico dell’immobile, la titolarità del diritto, l’esistenza di ipoteche o altri gravami. La sola nota estratta dal Pubblico Registro immobiliare “Registro de la propiedad” (equivalente alla visura della conservatoria immobiliare italiana, ndr.) fornisce solo una parte di queste informazioni e consente di verificare solo alcune delle cinque “verità” dell’immobile. In particolare con una visura del “Registro de la propiedad” si potranno acquisire informazioni sulla titolarità del diritto di proprietà e sull’esistenza di ipoteche o altri gravami, mentre non si potrà sapere, ad esempio, se si può costruire o ampliare l’immobile.

Per capire l’importanza del lavoro di un avvocato nell’ambito delle compravendite immobiliari è quindi bene spiegare quali sono queste cinque “verità” dell’immobile.

  1. Verità fisica: intendiamo le qualità materiali dell’immobile, la superficie, l’esistenza di costruzioni, l’uso effettivo, eccetera. La “verità” fisica è ciò che l’immobile è concretamente, come lo possiamo vedere con i nostri occhi, indipendentemente dalla configurazione giuridica che ha.

  2. Verità civilistica: rappresenta la configurazione dell’immobile da un punto di vista giuridico-civilistico, la sua situazione agli effetti del diritto privato, prima di tutto con riferimento al diritto di proprietà. Anche se gran parte di queste informazioni le possiamo ottenere dal “Registro de la propiedad” (titolarità, ipoteche, vincoli ecc.) ci sono molte altre informazioni rilevanti che non si trovano in tale registro, come ad esempio: esistenza di contratti di affitto, spese e debiti condominiali, obblighi pendenti derivanti dai precedenti proprietari. Nel diritto è tanto importante quello che si dice come quello che non si dice, per questo è fondamentale sapere le conseguenze di ciò che non è stato detto.

Anche se sarebbe logico che la verità civilistica rispecchiasse quella fisica, a volte non è così.

  1. Verità del Registro: è costituita dalle risultanze del “Registro de la propiedad”. Considerato l’alto valore economico dei beni immobili, in Spagna come in Italia, le operazioni di trasferimento di immobili devono essere trascritte in registri pubblici che costituiscono lo strumento necessario per provare la proprietà dell’immobile e la sua consistenza. Il “Registro de la propiedad” riporta la maggior parte delle informazioni per conoscere la situazione giuridica di un immobile, ma tante volte può non essere sufficiente perchè:

  1. non tutte le questioni giuridicamente rilevanti per l’immobile devono essere registrate nel “Registro de la propiedad”, come per gli esempi segnalati al punto precedente (debiti condominiali, obbligazioni propter rem che si trasmettono all’acquirente per fatti privati del venditore, assegnazione in casi di divorzio o separazione, contratti privati, eccetera).

  2. la trascrizione nel “Registro de la propiedad” è volontaria, per cui è possibile che determinati trasferimenti o atti che coinvolgono la proprietà dell’immobile non siano stati trascritti (cambio di titolarità, costituzioni di servitù, dichiarazioni di nuova opera, cancellazione di ipoteche ecc) o che, addirittura, la casa stessa non sia stata iscritta nel registro

  3. in epoca passata i dati e le descrizioni delle case erano fatte direttamente dai proprietari, per cui spesso erano (e sono tutt’ora) scorretti (si pensi alla errata metratura delle superfici, ai confini non attualizzati, eccetera)

  1. Verità catastale: è costituita dalle risultanze del “Registro del Catastro Inmobiliario” che, come il Catasto italiano, è un registro pubblico amministrativo tenuto a fini fiscali che riporta caratteristiche fisiche, giuridiche e economiche degli immobili per calcolare tasse e tributi. L’iscrizione nel Catasto dei beni in Spagna è obbligatoria e gratuita e non dichiarare determinati atti al Catastopuò essere oggetto di sanzione (ad esempio la mancata dichiarazione di nuova opera). Il Catasto aspira ad essere un fedele riflesso della realtà, per questo in Spagna vi sono atti di ispezione e regolarizzazione catastale ed è previsto che si possano registrare d’ufficio (con la comminazione di una sanzione) le modifiche degli immobili che non sono state dichiarate. Ciononostante il Catasto può contenere dati scorretti, ad esempio per misurazioni errate, impossibilità di distinguere le linee di confine tra due proprietà, eccetera.

  2. Verità urbanistica: consiste nella configurazione giuridica che ha l’immobile per il diritto urbanistico che è il ramo di diritto pubblico che pianifica e ordina il suolo e le costruzioni, assegnando usi e edificabilità al suolo, stabilendo parametri di costruzioni e vincoli attraverso i piani regolatori ed altri strumenti urbanistici. Il fatto che un immobile sia correttamente trascritto nel Registro de la propiedad non implica che la costruzione sia legale, in quanto può violare le norme urbanistiche. Quando non si conosce la verità urbanistica può succedere, ad esempio, che non si possa costruire la casa che avevamo pensato su di un terreno acquistato, oppure che l’edificio che abbiamo acquistato come abitazione in realtà possa solo essere adibito a magazzino o che ci obblighino a demolire tutto o una parte dell’edificio in ragione di violazione delle norme urbanistiche che rendono la costruzione abusiva, o che non si possano chiedere determinate licenze per l’immobile o che vi sia un annullamento delle licenze concesse dai comuni.

Tutto quanto detto dimostra come, prima di affrontare qualsiasi operazione immobiliare, tanto più se effettuata all’estero, sia meglio contattare un avvocato che possa analizzare la situazione dell’immobile verificando tutte le sue verità, permettendoti di comprenderle e di realizzare l’operazione senza avere delle brutte sorprese. Se l’immobile si trova ad Ibiza e Formentera o nelle altre isole delle Baleari non esitare a contattare Avvocato Italiano.

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