L’AFFITTO TURISTICO NELLE BALEARI: PROBLEMATICHE GENERALI E NOVITA’ DELLA NUOVA LEGGE

Nelle Baleari, il 1 agosto 2017 è entrata in vigore la “Legge 6/2017, del 31 luglio, di modificazione della legge 8/2012, del 19 luglio, del turismo delle Isole Baleari, relativa alla commercializzazione di soggiorni turistici in abitazioni”, successivamente integrata dal “Decreto legge 3/2017 del 4 agosto, di modifica della legge 8/2012, del 19 luglio, del turismo delle Isole Baleari e misure per affrontare l’emergenza in materia abitativa nelle Isole Baleari” approvato dal governo e ratificato dal Parlamento locale il mese successivo.

Tale normativa modifica la legge sul turismo regolando in modo più chiaro e dettagliato la materia degli affitti turistici anche quando riguardano edifici plurifamiliari (ossia il classico appartamento che si trova in un edificio con più unità abitative in regime di condominio).

Come esposto nella premessa alla citata legge n. 6/2017, una tale regolamentazione si era resa da tempo necessaria a causa della diffusione degli affitti di immobili per brevi periodi (giorni o settimane) soprattutto estivi, attraverso i portali web (Airbnb, Booking, Homeholidays, ecc.).

Secondo gli esponenti di tutti i partiti politici delle Baleari, al governo e non, questa modalità di affitto ha causato una serie di problemi di carattere generale per la cittadinanza ed in particolare:

• il rincaro degli immobili e degli affitti che sono diventati inaccessibili per i residenti, costretti a spostarsi dai centri abitati o, addirittura, ad emigrare;
• l’incremento incontrollato del numero di turisti sulle isole, con rischio di pregiudizi ambientali, considerate le limitate risorse del territorio;
• la difficile convivenza tra “inquilini residenti” ed “inquilini turisti” a causa delle diverse esigenze, con conseguenti problemi di ordine pubblico.

L’espansione degli affitti turistici nelle Baleari è stata effettivamente esponenziale. Nel 2016 in tutto l’arcipelago delle Baleari (quindi Ibiza, Formentera, Maiorca e Minorca) sono state messe on-line per questa tipologia di affitto 46.000 case ed appartamenti, la maggior parte delle quali senza licenza ed in edifici plurifamiliari, generando l’11,4% del PIL dell’arcipelago.

L’impatto sociale ed ambientale generato dagli affitti turistici nelle Baleari ed il fatto che la maggioranza di essi (circa il 70%) avvenisse in immobili sprovvisti di licenza turistica, hanno messo in evidenza le lacune della precedente legge n. 8/2012, costringendo il Parlamento delle Baleari ad integrarla e dettagliare alcuni punti ambigui.

La citata legge del turismo del 2012, infatti, regolava l’affitto turistico di case unifamiliari isolate o in coppia (ossia le case unifamiliari o bifamiliari all’interno di una stessa parcella urbanistica e simili) prevedendo l’obbligo di ottenere una licenza per poter esercitare e pubblicizzare tale attività condizionata al possesso di tutta una serie di requisiti riguardanti l’immobile e il servizio offerto. Il decreto 20/2015 ha aggiunto un’altra tipologia di immobili, ossia le abitazioni unifamiliari “entre medianeras” che occupano un’unica parcella urbanistica e sono in adiacenza (con muro comune) ai due edifici confinanti (in pratica, le case dei paesi tradizionali).

La legge non forniva una definizione di “affitto turistico”, “canale di commercializzazione turistico” e, soprattutto, non disponeva nulla in merito all’affitto turistico di altre tipologie di immobili, come quelli in edifici plurifamiliari..

Secondo l’amministrazione pubblica locale questo faceva sì che l’affitto di un appartamento in un edificio plurifamiliare fosse vietato, mentre secondo altri interpreti ed operatori del diritto, non essendoci un divieto esplicito, doveva ritenersi consentito. Di fatto l’amministrazione pubblica delle Baleari in questi anni ha comminato sanzioni ai proprietari di appartamenti in edifici plurifamiliari pubblicizzati on-line per l’affitto a giorni e settimane, sanzioni confermate in primo grado dalla magistratura amministrativa delle Baleari.

Tra le lacune ed ambiguità della normativa, intanto, sempre più appartamenti sono stati immessi sul mercato on-line degli affitti turistici delle Baleari, restando al di fuori di ogni tipo di controllo. L’opinione pubblica ed i media locali hanno indicato l’affitto turistico come la causa (o concausa) di tutti i mali dell’arcipelago: il rincaro eccessivo del mercato immobiliare e degli affitti con conseguente difficoltà per i lavoratori e i residenti di trovare abitazioni dove vivere a prezzi ragionevoli, la saturazione di presenze di turisti sulle isole durante il periodo estivo, l’evasione fiscale, l’espansione della criminalità organizzata e l’abbassamento delle presenze negli hotel (quest’ultimo pregiudizio evidenziato dagli esponenti della categoria che, inutile dirlo, hanno una notevole influenza sulle decisioni della classe politica locale).

Tralasciando di argomentare sulla fondatezza o meno di tali affermazioni, si evidenziano i punti salienti della nuova normativa sugli affitti turistici nelle Baleari.

1. Si intende per affitto turistico qualsiasi locazione di un intero immobile residenziale che sia inferiore ad 1 mese, fatta salva la possibilità di fornire la prova contraria per dimostrare la finalità non turistica dell’affitto.
2. Possono essere messi in affitto turistico solo gli immobili che hanno l’apposita licenza (l’attività può essere iniziata dal momento della presentazione della domanda di licenza).
3. Solo le case che hanno la licenza (o il numero di presentazione della domanda di licenza) possono essere pubblicizzate per affitto turistico, anche sui portali web che devono pubblicare il numero di licenza.
4. Le nuove licenze per l’affitto turistico in edifici plurifamiliari avranno durata di 5 anni e saranno concesse per il numero massimo di ospiti indicati nel certificato di abitabilità dell’immobile. Le licenze già concesse conservano le loro caratteristiche e restano a tempo indeterminato.
5. Il numero di posti per i turisti accolti nelle case con licenza turistica dovrà rispettare il tetto limite del numero di posti di accoglienza turistica che i Consigli Insulari ed il Comune di Palma stabiliscono per il loro territorio (equiparando dunque il posto di accoglienza in hotel a quello in appartamento). Il limite al momento è stabilito in 623.624 posti per tutto l’arcipelago (Maiorca: 300.127 per hotel, 92.931 per gli affitti turistici, 42.649 acquistabili per l’uno o l’altro; Ibiza: 109.800 posti, 80.143 per gli hotel, 20.657 residenziali, 9000 in vendita per entrambi; Minorca 60.117 e Formentera 18.000).
6. L’affitto turistico potrà essere esercitato (se con licenza) in edifici condominiali plurifamiliari solo se:
   • si trovano nelle zone territoriali indicate dal Consiglio insulare (che dovrà definirle entro 1 anno dall’entrata in vigore della legge, previo parere dei singoli comuni rilasciato sulla base delle caratteristiche urbanistiche, demografiche ed ambientali del territorio);
   • l’edificio è stato costruito da più di cinque anni;
   • l’appartamento che si vuole mettere in affitto è dotato di contatori dei consumi di acqua ed energia elettrica separati da quelli degli altri condomini;
   • lo statuto del condominio lo consente (nel caso in cui non sia previsto nulla in proposito, dovrà essere deliberata la possibilità di esercitare l’affitto turistico nel condominio dalla maggioranza dei condomini e la delibera dovrà essere trascritta nei registri immobiliari);
   • le regole condominiali sono state trasmesse per scritto agli inquilini-turisti al fine di assicurarne il rispetto. In caso di violazione delle norme condominiali l’inquilino dovrà lasciare l’immobile entro 24 ore, il proprietario potrà essere sanzionato se le violazioni sono gravi e l’assicurazione stipulata dal proprietario dovrà coprire espressamente anche i danni degli inquilini a condomini e condominio.
7. Per ottenere la licenza turistica gli immobili, oltre ad avere determinate caratteristiche strutturali (ad esempio, un bagno ogni quattro posti – non più ogni tre), devono essere muniti oltre che del corrispondente certificato di abitabilità in vigore o di titolo analogo rilasciato a tale effetto, anche della valutazione di certificazione energetica F o superiore (nel caso di edifici anteriori al 1/12/2007) o D o superiore (per edifici successivi al 1/1/2008).
8. Sono aumentate le sanzioni per i soggetti che violano tale normativa con la previsione di multe fino a € 40.000,00 non solo per il proprietario ma anche per chi si occupa della commercializzazione dell’immobile e fino a € 400.000,00 per il portale web che pubblica l’annuncio senza indicare il numero di licenza turistica (o di presentazione della richiesta di licenza).
9. Considerato che i Consigli Insulari ed il Comune di Palma di Maiorca hanno un anno di tempo per operare la “zonificazione” (ossia indicare le zone dove consentire l’affitto turistico in edifici plurifamiliari), nel frattempo è sospesa la possibilità di presentare nuove domande per ottenere una licenza turistica.
10. Se ricorrono determinati requisiti che mettono in evidenza l’inacessibilità per la cittadinanza al mercato degli affitti residenziali, i Consigli Insulari, attraverso un procedimento che dovrà ancora essere regolamentato, potranno dichiarare l’emergenza abitativa nella corrispondente isola, con conseguente divieto di affitto turistico in edifici plurifamiliari condominiali su tutto il suo territorio. Questa possibilità contenuta nel decreto legge citato è stata introdotta per poter dichiarare l’emergenza abitativa sull’isola di Ibiza e nella città di Palma.

I primi effetti dell’entrata in vigore della nuova normativa sugli affitti turistici nelle Baleari si sono fatti subito sentire con una consistente riduzione di annunci sul web e la comminazione di numerose sanzioni, resa possibile anche dall’aumento del numero di ispettori preposti al controllo e dall’esternalizzazione dell’attività di indagine demandata dalle amministrazioni insulari e comunali ad enti privati.

I principali portali web che si occupano di tale tipologia di affitti ed alcune associazioni di proprietari di immobili hanno inviato un avviso ai propri iscritti per illustrare la nuova normativa delle Baleari avvisando che, senza indicazione del numero di licenza (o di presentazione della domanda), gli annunci non potranno più essere on-line e, ad oggi, Booking ha già oscurato gli annunci sprovvisti dell’indicazione della licenza.

Airbnb, da parte sua, oltre ad avvisare i propri utenti, ha illustrato alle autorità competenti delle Baleari le conseguenza di una esclusione delle Baleari dal mercato degli affitti turistici, indicando per l’economia dell’arcipelago un perdita di oltre 550 milioni di euro annuali, dei quali 100 milioni di perdite potenziali riguarderanno più di 10.000 famiglie delle isole. Airbnb ha evidenziato che nel 2016 ha generato 400 milioni di euro di impatto economico nelle Baleari, con il 70% di annunci situati in zone al di fuori dei classici circuiti turistici e che, per questo, hanno potuto migliorare la propria situazione economica, godendo dei benefici del turismo pur in assenza di hotel nelle vicinanze.

Certo è che occorrerà aspettare cosa decideranno i Consigli Insulari ed il Comune di Palma con la zonificazione per capire l’effettiva portata della limitazione degli affitti turistici operata dalla nuova normativa.

Occorre poi tenere presente che le normative locali (ed in particolare quelle comunali) potranno stabilire ulteriori limitazioni per gli affitti turistici nel loro territorio, come ha già fatto il Comune di Santa Eulalia ad Ibiza che ha approvato la modificazione delle proprie norme urbanistiche vietando espressamente nel territorio di competenza l’affitto di immobili residenziali plurifamiliari per periodi inferiori a 31 giorni, per più di due volte all’anno (norma entrata in vigore il 25 agosto 2017).

Alla luce di un quadro normativo così complesso, Avvocato Italiano è a disposizione dei propri clienti per assisterli nell’affrontare ogni questione attinente l’affitto turistico nelle Baleari, dallo studio della situazione per capire se un immobile può ottenere la licenza, alla redazione degli atti necessari per ottenerla, compresa l’assistenza per le questioni condominiali se si tratta di un edificio plurifamiliare.

A conclusione si riporta quanto scritto da Airbnb, ritenendo questa nuova normativa “sproporzionata”, finalizzata a tutelare “una volta in più un modello di turismo di massa creato dagli hotel” “contro le famiglie delle Baleari” essendo una “legge che protegge solo gli hotel e limita la distribuzione dei benefici generati dal turismo a soltanto certi luoghi ed ai grandi gruppi imprenditoriali”.

7 settembre 2017

Avv. Marialuisa La Ferla