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Negli ultimi anni, Minorca ha registrato una crescita significativa nel settore immobiliare, attirando l’attenzione di investitori internazionali, tra cui un numero crescente di italiani. Questa tendenza è alimentata dalla bellezza naturale dell’isola, dalla qualità della vita e dalle interessanti prospettive di rendimento degli investimenti immobiliari.
Il mercato immobiliare di Minorca ha mostrato una notevole espansione, soprattutto dal 2020 ad oggi, forse dovuta al rincaro esponenziale del mercato immobiliare nelle altre isole delle Baleari, in particolare a Ibiza e Formentera ove, in pratica, per meno di € 300.000,00 a Ibiza e € 500.000,00 a Formentera non si trovano proprietà immobiliari decenti in vendita. La crescita dell’interesse per Minorca è attribuibile all’interesse di acquirenti stranieri, in particolare francesi, inglesi e italiani, attratti non solo dai prezzi ancora relativamente moderati rispetto ad altre destinazioni europee (comprese le altre isole delle Baleari) ma anche dalla magnificenza del paesaggio e dall’ambiente sociale dell’isola che, per scelta della sua stessa amministrazione, vuole restare al di fuori del turismo mondano, rendendo l’isola un rifugio raffinato ed esclusivo per pochi intenditori.
Le proprietà di lusso, come ville con vista mare e fincas tradizionali, sono particolarmente ricercate. I prezzi per queste proprietà possono raggiungere fino a 9,5 milioni di euro, mentre per le grandi fincas il limite massimo è di 8 milioni di euro. Tuttavia, esiste una ampia selezione di ville e fincas di lusso nella fascia di prezzo compresa tra 1,5 e 5 milioni di euro il che rende gli acquisti sull’isola particolarmente interessanti considerato che per tale fascia di prezzo ad Ibiza e Formentera l’offerta è molto più ridotta a causa dell’innalzamento dei prezzi degli ultimi tre anni.
Per gli investitori italiani, Minorca rappresenta un’opportunità interessante sia per l’acquisto di seconde case che per investimenti a scopo di rendimento. L’isola offre una varietà di proprietà, dalle case di campagna alle ville di lusso, con prezzi che partono da 100.000 euro.
Investire in una proprietà a Minorca, così come nelle altre isole delle Baleari, non solo offre la possibilità di godere di un ambiente naturale incontaminato, ma anche di beneficiare di potenziali incrementi di valore nel tempo. Inoltre, il mercato degli affitti è in crescita, offrendo ulteriori opportunità di rendimento per gli investitori.
Nel 2024, il mercato immobiliare di Minorca ha mostrato una tendenza al rialzo. A dicembre 2024, il prezzo medio degli immobili residenziali in vendita a Ciutadella de Menorca era di €3.394 al metro quadro, segnando un aumento del 26,41% rispetto a gennaio dello stesso anno, quando il prezzo medio era di €2.685 al metro quadro. Questo incremento evidenzia una crescente domanda nella zona.
Tuttavia, non tutte le aree dell’isola hanno seguito questa tendenza. Ad esempio, Sant Lluís ha registrato una diminuzione dei prezzi delle abitazioni di seconda mano dell’11,43% nel 2024, in contrasto con l’aumento medio del 19% osservato nel resto delle Baleari.
I prezzi delle case a Minorca variano notevolmente in base alla zona e alle caratteristiche specifiche dell’immobile. Ecco una panoramica dei prezzi medi al metro quadro nelle principali aree dell’isola:
| Zona | Prezzo medio vendita (€/m²) | Prezzo medio affitto (€/m²/mese) |
| Cala en Bosch-Serpentona | €4.584 | €2,99 |
| Cala Morell | €4.174 | €7,26 |
| Cala en Blanes | €3.826 | €6,45 |
| Cala Blanca-Santandria-Son Carrió | €3.716 | €14,82 |
| Nucli Urbà (Ciutadella de Menorca) | €2.997 | €9,86 |
Questi dati, aggiornati a dicembre 2024, mostrano come le zone costiere tendano ad avere prezzi più elevati rispetto alle aree interne. È interessante notare che, mentre Cala en Bosch-Serpentona presenta il prezzo di vendita più alto, ha il prezzo di affitto più basso tra le zone elencate.
A livello generale, il prezzo medio per metro quadro a Minorca è di €3.756, con un aumento del 6,16% rispetto a gennaio 2025. Bisogna comunque sempre considerare che queste cifre possono variare in base a fattori come la vicinanza al mare, la presenza di servizi e le condizioni dell’immobile.
La domanda da parte di acquirenti stranieri continua a influenzare il mercato immobiliare di Minorca. Nel terzo trimestre del 2024, gli acquirenti internazionali hanno rappresentato il 32,5% delle transazioni immobiliari nelle Baleari, con una predominanza di britannici e tedeschi.
Le previsioni per il 2025 indicano un possibile ulteriore aumento dei prezzi, sostenuto dalla continua domanda e da potenziali riduzioni dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea. Tuttavia, l’accessibilità per i residenti locali potrebbe diventare una sfida, dato l’aumento dei prezzi e la discrepanza tra i costi abitativi e i redditi medi.
Il mercato immobiliare di Minorca sta quindi attraversando una fase dinamica, con variazioni dei prezzi influenzate da fattori locali e internazionali. Gli investitori interessati dovrebbero monitorare attentamente le tendenze del mercato e considerare l’assistenza di professionisti legali e immobiliari per muoversi efficacemente in questo contesto in evoluzione.
Acquistare una proprietà all’estero può presentare diverse sfide legali e burocratiche. Pertanto, è fondamentale avvalersi di una consulenza legale specializzata per garantire una transazione sicura e senza intoppi. Studi legali come “Avvocato Italiano” offrono assistenza completa per le compravendite immobiliari a Minorca, occupandosi di controlli legali, fiscali e giuridici, nonché della negoziazione e stesura dei contratti.
Un avvocato italiano con esperienza nel mercato immobiliare spagnolo può fornire supporto nella comprensione delle normative locali, assicurando che tutte le pratiche burocratiche siano gestite correttamente. Questo include l’ottenimento del NIE (Número de Identificación de Extranjero), l’apertura di un conto bancario spagnolo, la gestione delle utenze, delle imposte locali e di ogni altra attività necessaria per poter concludere la compravendita e godere dell’immobile acquistato anche attraverso altre figure professionali di riferimento, garantendo un’assistenza integrata per curare ogni aspetto di interesse.
Minorca rappresenta una destinazione attraente per gli investitori italiani interessati al mercato immobiliare estero. La combinazione di un mercato in crescita, prezzi competitivi e un ambiente naturale affascinante rende l’isola un’opzione da considerare attentamente. Affidarsi a professionisti legali specializzati è essenziale per navigare con sicurezza nel processo di acquisto e realizzare l’investimento pianificato che si consideri sicuro e redditizio.
Se possiedi un immobile nelle Isole Baleari – Ibiza, Formentera, Maiorca o Minorca – e desideri regolarizzare eventuali abusi edilizi, da maggio 2024 hai solo tre anni di tempo per approfittare di un’opportunità straordinaria. Le Baleari, come altre regioni spagnole, hanno diverse case abusive o con parti costruite senza i necessari permessi urbanistici. A causa della prescrizione dei termini, queste costruzioni spesso non sono più soggette a sanzioni e ordini di demolizione, a meno che non vengano effettuate delle modifiche, anche solo per una riparazione.
Per ripristinare una situazione di regolarità urbanistica e legalità, il 28 maggio 2024 è stato pubblicato sul BOE il Decreto Ley 3/2024 delle Baleari, che introduce un procedimento straordinario per legalizzare le costruzioni su suolo rustico non più soggette a misure di ripristino secondo la normativa urbanistica. Questo rappresenta una grande opportunità per coloro che desiderano regolarizzare le proprie proprietà senza incorrere in rischi futuri.
Secondo la nuova normativa, è possibile sanare le seguenti categorie di edifici:
È importante sottolineare che la legalizzazione non riguarda solo le abitazioni principali, ma anche strutture come terrazze, piscine, box o altre installazioni.
La procedura prevede che i proprietari richiedano una licenza di legalizzazione straordinaria all’Ayuntamiento di competenza, presentando un progetto redatto da un architetto che descriva le opere da regolarizzare e i sistemi di miglioramento ambientale obbligatori. Infatti, per ottenere la licenza, è necessario migliorare l’efficienza energetica o idrica dell’edificio, oltre a implementare misure per ridurre la contaminazione luminosa.
Il costo della legalizzazione prevede il pagamento delle tasse vigenti per le nuove costruzioni, oltre a una “multa” calcolata sul costo dell’opera:
Esistono riduzioni per i residenti fiscali in Spagna. I l termine di tre anni decorre da quando il Consiglio Insulare dell’isola in cui si trova l’opera da legalizzare ha recepito nel proprio ordinamento tale normativa.
Tuttavia, ci sono situazioni in cui la legalizzazione non è consentita. Tra questi, rientrano edifici soggetti a espropriazione, situati in aree di dominio pubblico o in zona di servitù marittima, oppure destinati ad attività che richiedono concessioni pubbliche.
L’Ayuntamiento ha sei mesi per decidere se concedere la licenza di legalizzazione, trascorsi i quali la richiesta si intende rigettata (silenzio amministrativo negativo), ma può pronunciarsi anche successivamente, adottando e notificando all’interessato una risoluzione che può essere positiva o negativa.
Se viene concessa la licenza di legalizzazione di una casa destinata ad abitazione deve essere espresso il divieto di destinarla alla commercializzazione ad uso turistico e questa condizione deve essere inscritta nel pubblico registro immobiliare nel termine di tre mesi insieme, se del caso, alla dichiarazione di nuova opera della casa.
Tale disposizione è stata molto criticata ed al momento ne è in discussione la modifica per eliminare il divieto o, quanto meno, limitarlo alla concessione di nuove lincenze per uso turistica, senza prevedere la revoca di quelle già concesse.
Legalizzare la tua proprietà nelle Isole Baleari non è solo un modo per regolarizzare la tua posizione, ma può anche aumentare il valore del tuo immobile. La legalizzazione infatti ti permette di effettuare lavori di conservazione e riparazione, che altrimenti sarebbero vietati. Inoltre, la legalizzazione è essenziale per mantenere la tua proprietà in linea con le normative urbanistiche e prevenire futuri problemi legali o economici aumentandone di molto il valore commerciale.
Se hai una casa in Ibiza, Formentera, Maiorca o Minorca e sei interessato a sanare eventuali irregolarità edilizie, Avvocato Italiano è a tua disposizione. Grazie alla nostra assistenza legale specializzata, in collaborazione con architetti esperti, possiamo guidarti attraverso il processo di legalizzazione, assicurandoti che la tua proprietà non sia più abusiva ma pienamente conforme alla normativa vigente.
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L’acquisto di una casa alle Baleari può essere un’esperienza emozionante, ma può anche essere complicato e pieno di insidie. Avere un avvocato italiano a Ibiza a cui rivolgersi e che può spostarsi in qualsiasi isola dell’arcipelago può fare la differenza nella compravendita di una casa alle Baleari.
Un avvocato esperto può aiutare a garantire che tutti i documenti dell’immobile siano in ordine e che non vi siano problemi legali con la proprietà. Può anche aiutare a negoziare il prezzo e a gestire tutti gli aspetti commerciali oltre che legali della transazione, interfacciandosi in primo luogo con l’agenzia immobiliare. Bisogna sapere che le compravendite nelle Baleari sono molto rapide e spesso le agenzie immobiliari, anche (per non dire soprattutto) italiane, sono assolutamente incompetenti con l’unico scopo di far concludere la compravendita per prendere la provvigione.
L’acquirente è spinto dagli agenti immobiliari o dai proprietari venditori a lasciare acconti e firmare documenti in spagnolo che sono in realtà dei veri e propri contratti preliminari di acquisto nell’immediato o entro le 24 ore, facendo pressione affinchè si decida in fretta se acquistare o meno dato che ci sono sempre altri possibili acquirenti pronti a comprare la stessa casa.
Avvocato italiano con la sua esperienza è abituato sia a trattare in questo tipo di situazioni ce richiedono freddezza e lucidità (si acquista una casa, non un paio di scarpe!) sia a fare molto rapidamente una prima verifica sulla legalità della proprietà, redigendo i documenti e contratti per bloccare l’offerta per il tempo necessario alla più approfondita analisi per poi redigere un preliminare di acquisto o direttamente il contratto di compravendita, se la verifica ha esito positivo.
Ovviamente un avvocato italiano a Ibiza può fornire un supporto importante nella lingua italiana, rendendo più facile comunicare e capire i termini dell’accordo.
Inoltre, un avvocato italiano a Ibiza o nelle altre isole delle Baleari aiuta a intendere le leggi e le normative locali, che possono essere complesse e diverse da quelle del proprio paese. Conoscere queste leggi è fondamentale per evitare problemi legali in futuro.
In generale, l’acquisto di una casa alle Baleari può essere un’esperienza emozionante e gratificante, ma è importante essere consapevoli dei rischi e dei problemi che possono sorgere. Avere un avvocato italiano a Formentera o Ibiza o nelle altre isole può aiutare a garantire che l’acquisto di una casa alle Baleari sia un successo.
Per questo motivo, è fortemente consigliato avere un avvocato italiano nelle Baleari durante tutto il processo di acquisto, per garantire che sia un successo senza problemi legali.
In sintesi, avere un avvocato italiano a Ibiza durante la compravendita di una casa alle Baleari è fondamentale per evitare problemi legali, comprendere le leggi locali, aiutare nella negoziazione del prezzo e fornire supporto in lingua italiana.
Avvocato Italiano mette a disposizione le proprie competenze per l’assistenza legale nell’intero processo legale di acquisto di una casa a Ibiza, Formentera, Maiorca e Minorca, iniziando dal primo contatto con le agenzie immobiliari. Se sei interessato o vuoi anche avere solo informazioni non esitare a contattarmi.
ll mercato immobiliare nell’arcipelago delle isole Baleari, composto da Maiorca, Minorca, Ibiza e Formentera, è stato in costante crescita negli ultimi anni ed è sempre più importante farsi assistere da un avvocato nelle compravendite di immobili.
La domanda di proprietà immobiliari in queste isole, famose per il mare, le spiagge e la vita notturna, è in aumento sia da parte dei turisti che cercano una seconda casa, sia da parte degli investitori che vedono le isole come un’opportunità di investimento a lungo termine.
Maiorca, la più grande delle isole Baleari, è sempre stata la più popolare tra gli acquirenti, con una forte domanda per le proprietà nella zona di Palma, la capitale dell’isola.
Nel 2021 il prezzo medio per l’acquisto di una casa a Maiorca era di circa 2.000-3.000 euro al metro quadrato, nella zona di Palma i prezzi possono superare i 4.000 euro al metro quadrato mentre le proprietà situate nell’entroterra possono essere più economiche, con prezzi che possono scendere fino a 1.500-2.000 euro al metro quadrato
Minorca, nota per le sue spiagge tranquille e la natura selvaggia, sta vedendo anche un aumento della domanda per le proprietà immobiliari. In questa isola ci sono molte opportunità per gli acquirenti interessati a case rurali o ville con terreni .
Nel 2021 il prezzo medio per l’acquisto di una casa a Minorca era di circa 1.800-2.500 euro al metro quadrato. Le proprietà situate nella zona costiera o con vista sul mare possono essere più costose, con prezzi che possono superare i 3.000-3.500 euro al metro quadrato. Le proprietà rurali o le case con terreni possono essere più economiche, con prezzi che possono scendere fino a 1.500-2.000 euro al metro quadrato.
Ibiza, famosa per la sua vita notturna oltre che per mare e spiagge, sta attirando sempre più investitori in cerca di proprietà da comprare e, ove possibile, da affittare ai turisti durante l’alta stagione.
Nel 2021 il prezzo medio per l’acquisto di una casa a Ibiza era di circa 2.500-3.500 euro al metro quadrato. Tuttavia, le proprietà situate nelle zone più popolari possono essere molto più costose, con prezzi che possono superare i 4.000-5.000 euro al metro quadrato.
Formentera, l’isola più piccola delle Baleari, sta vedendo una crescita della domanda per le proprietà immobiliari, ma i prezzi sono generalmente più elevati rispetto alle altre isole a causa della sua posizione privilegiata e delle sue spiagge incontaminate.
Nel 2021 il prezzo medio per l’acquisto di una casa a Formentera era di circa 3.000-4.000 euro al metro quadrato. Tuttavia, le proprietà situate nella zona costiera o con vista sul mare possono essere molto più costose, con prezzi che possono superare i 5.000-6.000 euro al metro quadrato. In un recente articolo del Diario di Ibiza si sostiene addirittura che attualmente il prezzo medio delle case a Formentera si aggira intorno ai 10.000 euro
In generale, il mercato immobiliare delle isole Baleari sta crescendo costantemente e offre opportunità per gli acquirenti interessati a proprietà sia per uso personale che come investimento. Tuttavia, è importante considerare che i prezzi possono variare notevolmente tra le diverse isole e le diverse aree, quindi è importante fare una ricerca approfondita prima di prendere una decisione di acquisto.
È importante notare che i prezzi effettivi possono poi variare notevolmente a seconda delle caratteristiche della proprietà, come la posizione, le dimensioni, lo stato di conservazione e le dotazioni, la possibilità di utilizzare l’immobile per gli affitti turistici (ossia gli affitti inferiori ai 30 giorni che in generale sono vietati).
Altro fattore che influisce molto sul prezzo di un immobile è la situazione legale in quanto molte proprietà sono in parte abusive e comunque con problemi legali legati ad infrazione di norme urbanistiche e paesaggistiche. I problem sono evidenti in generale quando si trova quella che sembra essere una buona occasione. E’ fondamentale, dunque, farsi assistere in tutta l’operazione di compravendita da un legale.
Avvocato italiano mette a disposizione la propria competenza per offrire un’assistenza legale come avvocato a Ibiza, Formentera, Maiorca e Minorca nel processo di acquisto di un immobile, dal contatto con l’agenzia immobiliare o con il proprietario al controllo della legalità della proprietà alla redazione del contratto preliminare e definitivo, all’attivazione delle utenze dell’immobile appena acquistato.
L’analisi del mercato immobiliare di Ibiza dal 2020 ad oggi dimostra che comprare una casa sull’isola continua ad essere un ottimo investimento.
Nonostante la crisi per la pandemia Covid 19, la seguente crisi economica e l’aumento dei prezzi che riguarda soprattutto le case di nuova costruzione, considerato il vertiginoso aumento del costo dei materiali, in Ibiza dal 2020 si è incrementata la domanda di acquisto di case di seconda mano.
Sono sempre di più soprattutto gli stranieri interessati a comprare immobili ad Ibiza a fronte di un’offerta che, come gli anni precedenti, è rimasta praticamente invariata (per le politiche di protezione ambientale sono poche le concessioni per nuove costruzioni), con il conseguente aumento dei prezzi e crescita del mercato immobiliare.
L’innalzamento dei prezzi degli immobili ed in particolare di quelli destinati ad abitazione da un punto di vista sociale sta creando dei disagi. Si sta assistendo da un lato all’abbandono dell’isola da parte di residenti che preferiscono trasferirsi in luoghi ove il costo abitativo è più basso, mettendo a frutto le proprietà che hanno sull’isola (se ce le hanno), dall’altro alla difficoltà di trovare impiegati pubblici (insegnanti, medici, poliziotti ad esempio) o lavoratori in generale (ad esempio camerieri) disposti a trasferirsi sull’isola per lavorare. E’ di questi giorni l’incredibile notizia che è all’esame del Parlamento delle Baleari una proposta per limitare l’acquisto degli immobili da parte degli stranieri.
Guardiamo i numeri del settore immobiliare sull’isola di Ibiza, giusto per renderci conto della situazione.
Una delle piattaforme web più diffuse nel settore immobiliare spagnolo, “Idealista.es”, attualmente offre oltre 2.400 immobili in vendita a Ibiza. Non è più disponibile la casa più cara fino al mese di luglio che si trovava in zona Cala Vedella-Cala Comte (una villa indipendente di due piani con piscina, 6 camere da letto, 6 bagni, costruita nel 2022 su di una parcella di 33.000 m2, al prezzo di € 19.000.000). Ora la casa più cara è una villa a Santa Eulalia (zona Siesta) al prezzo di € 11.950.000, seguono cinque ville al prezzo di € 10.500.000 (zona Cap Marinet, Jesus, es Cubells) due tra i 9 e 10 milioni, 19 tra i 7 e 9 milioni, e così a scendere a poco a poco. Prezzi che cinque anni fa si trovavano a Maiorca, per esempio, non ad Ibiza.
Questo significa che, continuando il trend già sottolineato per i precedenti anni, il settore immobiliare del lusso continua a subire vertiginosi incrementi.
Al contrario la prima casa della lista per prezzo più basso fino a qualche giorno fa era uno studiò in San Antonio, di 37 mq, per € 87.000, nel cui annuncio si sottolineava che era ideale come investimento perché è molto facile da affittare. Oggi la casa meno cara è un alloggio con una camera da letto sempre a San Antonio di 60 mq a € 130.000, per poi passare a € 140.000 per un monolocale di 33 mq quadrati in Ibiza città, zona La Marina, da ristrutturare, occupato, che probabilmente non può avere l’abitabilità in considerazione dell’insufficiente superficie (ma quest’ultimo dettaglio nell’annuncio non è ovviamente scritto).
L’avvertimento sul buon investimento è corretto considerati i prezzi dei canoni di affitto: nella stessa piattaforma è normale trovare studiò a San Antonio di 30 mq che si affittano a € 650 al mese, già nel 2020 in Ibiza-città e dintorni non si trovava un monolocale ad un canone mensile inferiore a € 1.000, in Santa Eulalia e Santa Gertrudis a € 900,00 al mese e ad oggi tali prezzi sono ancora aumentati. Prezzi inferiori si possono trovare ma solo per affitti durante i mesi invernali, da novembre ad aprile.
A causa del caro-affitti la soluzione scelta da molte persone per poter rimanere sull’isola è quella di affittare una stanza in appartamento che nella stagione 2022 erano esaurite già a fine maggio, con i prezzi che partivano da € 400 euro fino ad arrivare a € 1.500.
Secondo le statistiche del citato portale “Idealista.es”, in questi ultimi due anni il prezzo di acquisto delle case è aumentato in tutti i comuni dell’isola: nel 2021 il valore medio per metro quadrato nel municipio di San Joan (al nord) era il più caro dell’isola raggiungendo il prezzo di € 6.038, seguiva il municipio di San Josep, con valore di € 5.383 e, Santa Eulalia € 5.232 e, in Ibiza città il costo per metro quadrato era di € 5118, in San Antonio di € 3.906.
Il prezzo medio per metro quadrato in Ibiza città, il passato mese di dicembre, era di € 5.009,00 per la compravendita e di € 10,3 al mese per la locazione, un 3,2% e un 3,8% in più di dicembre 2020 (ciononostante numerose agenzie immobiliari non avevano disponibilità di appartamenti a prezzi inferiori ai € 200.000).
Secondo un’agenzia immobiliare dell’isola, la rendita media dell’acquisto di un bilocale in Cala Molì (lato sud della Baia di San Antonio), in un ex residence ora diviso in singole unità immobiliari senza alcun particolare pregio né architettonico né di materiali, con due stanze, salone – cucina, bagno e terrazzo, sei posti letto, in prima linea mare (che però non si vede dalle finestre) in vendita al prezzo di € 250.000 è dell’8% annuo, considerata la possibilità di affittarlo nei mesi invernali ai lavoratori principalmente di imprese edilizie e nei mesi estivi, per periodi superiore ai trenta giorni, a turisti (essenzialmente famiglie) o a lavoratori del settore alberghiero-ristorazione. Con la prospettiva di rivenderlo a un prezzo più alto in futuro, considerato il progetto di riqualificazione della zona già in fase di realizzazione.
Secondo le valutazioni analizzate nelle statistiche Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, nel dicembre 2021 il prezzo delle case nuove e usate nelle Baleari ha subito un incremento del 8,2% rispetto a dicembre 2020. Nel 2022 l’incremento è forse maggiore.
In conclusione investire nell’acquisto di un immobile nelle Baleari e, in particolare, nell’isola di Ibiza continua ad essere una buona idea, sempre però che si compri una casa senza problemi legali che potrebbero impedirne una successiva vendita o implicare il pagamento di multe o l’ordine di demolizione di alcune parti (immobili abusivi, gravati di debiti, non iscritti nel registro immobiliare, solo per fare alcuni esempi).
E’ dello scorso mese la pubblicazione della notizia che il noto calciatore Leo Messi ha comprato una villa di 568 mq nella località di Cala Tarida nel mese di febbraio per il prezzo di € 11.000.000 ed ha già scoperto che dovrà demolirne una parte e pagare una multa salata perché vi erano opere abusive e la casa non disponeva dei certificati e licenze necessarie. Il tutto nonostante la presenza dello studio legale che l’assisteva e delle rassicurazioni del venditore che aveva garantito (a parole) che i documenti e certificati erano tutti presenti, solo che erano stati persi.
Ibiza nel 1600 era un’isola di pirati e oggi, nel 2022, in un certo senso continua ad esserlo.
Nell’acquisto di un immobile è fondamentale farsi seguire da un avvocato attento e puntiglioso, che esegua tutti i controlli necessari sulla legalità dell’immobile indipendentemente dal prezzo e dai soggetti con i quali deve trattare. Gli agenti immobiliari, che spesso sono personaggi improvvisati nel settore senza alcuna competenza, sovente spingono per far concludere la compravendita perchè così incassano la commissione, i notai non eseguono verifiche approfondite sulla situazione urbanistica poichè negli atti scrivono quanto viene dichiarato dal venditore circa legalità e regolarità, così il compratore, se non è ben assistito, corre il pericolo di ritrovarsi ad aver acquistato un immobile con mille problemi che ne inficiano la commerciabilità ed il valore.
Pertanto si raccomanda sempre di farsi assistere da un legale in tutta l’operazione di compravendita, compreso il rapporto con l’agenzia immobiliare e Avvocato Italiano mette a disposizione le proprie competenze e la rete di consulenti di cui si avvale per tale assistenza.
La crisi sanitaria per Covid 19 e quella economica causata dal susseguirsi di molteplici fattori (dalla crisi delle forniture a quella energetica, aggravata dalla guerra in Ucraina) non hanno influito e non influiscono sull’andamento del mercato immobiliare nelle Baleari e, in particolare, in Ibiza ove, anzi, giovano al settore.
Come si è comportato il mercato immobiliare a Ibiza durante la pandemia nel 2020 e 2021?
In Spagna, dal 15 marzo 2020, si sono susseguite sei ondate di Covid 19, sono stati registrati 10 milioni di casi, 10 mila morti. Ad Ibiza e Formentera la situazione peggiore si è presentata nei mesi di gennaio e febbraio 2021, quando, esauriti i posti di ricovero nell’ospedale locale, i malati hanno dovuto essere trasportati in elicottero all’ospedale di Maiorca.
Premesso che molte delle attività delle isole di Ibiza e Formentera sono a carattere stagionale (con periodo di apertura dal mese di aprile a quello di ottobre), nella stagione estiva 2020 oltre la metà delle attività turistiche delle due isole, dagli hotel, ai ristoranti ai i negozi di vestiti e souvenir, sono rimaste chiuse. La situazione non è cambiata molto nel 2021, con la timida apertura di meno di due terzi di queste attività.Si deve tenere a mente che a luglio ed agosto 2021, a causa di una nuova ondata di Covid nata da un concerto organizzato a Palma de Mallorca in occasione delle gite di fine anno scolastico degli studenti delle scuole superiori provenienti da tutta la nazione, vi è stato il coprifuoco notturno (alle 23,00, alle 24,00 o all’1,00) e la limitazione del numero di persone in riunioni e ai tavoli.
In entrambe le stagioni le discoteche sono sempre rimaste chiuse, con riapertura solo ad ottobre 2021, data nella quale, con le dovute precauzioni (green pass, test, limiti di affluenza, mascherine) è venuto meno il divieto di ballare. Sì, perché proprio ad Ibiza, per due anni, c’è stato il divieto normativo di ballare. La stagione 2021 ha così visto solo due discoteche aperte per sei serate in tutto: il DC10 con quattro serate (il lunedì) e l’Amnesia che ha festeggiato l’opening il venerdì ed il closing il sabato.
Parlando di discoteche ed ozio notturno si ricorda che Ibiza è il referente mondiale di tale settore.
Si pensi che “con solo 120 giorni di lavoro all’anno, l’ozio notturno è capace di generare nell’isola di Ibiza 400 milioni di euro e dar lavoro a più di 8.000 persone“, così il giornale “El Mundo” il 17/02/2017, riferendosi ai dati del 2016, evidenziava che tale settore è capace di creare gli utili annuali della Ferrari (anno 2016) e dare gli stessi posti di lavoro annunciati per l’industria automobilistica statunitense dopo l’arrivo di Donald Trump. Secondo altri dati del 2019, l’ozio notturno genera 770 milioni di euro e genera il 35% delle occupazioni dell’isola (ricerca Fitur pubblicata nel Periodico di Ibiza il 25/01/2019). Il Grupo Pacha (a cui appartengono, oltre alla discoteca di Ibiza, hotel e altri locali) è stato venduto nel 2017 ad un fondo di investimenti americano a 350 milioni di euro, il medesimo fondo attualmente pare abbia messo in vendita la sola discoteca Pacha di Ibiza per 500 milioni di euro.
Avendo a mente questi dati ci si può meglio rendere conto dell’impatto economico che ha avuto sull’isola la chiusura di tale settore da ottobre 2019 ad aprile 2022.
Ibiza è stata la meta, oltre che dei vip che vi si recano ormai abitualmente, di turismo prettamente nazionale. Molti spagnoli con famiglie hanno approfittato della mancanza delle discoteche e della “confusione” ad essa associata per visitare l’isola e scoprirne l’incanto naturalistico, gastronomico e culturale. E’ stato però evidente che Ibiza senza musica, feste e l’ozio notturno perde, oltre alla maggior parte delle proprie entrate economiche, la sua particolare attrattiva rispetto ad altri luoghi del Mediterraneo (si pensi alle isole della Grecia) e, per essere competitiva, dovrebbe rivedere il livello dei prezzi assolutamente squilibrati rispetto alle altre mete.
Sì, perché ad Ibiza i prezzi non sono scesi nonostante tale situazione anomala protrattasi per oltre due anni e la crisi economica ad essa associata: non sono diminuiti né i canoni degli affitti né i prezzi delle case né i prezzi dei prodotti in generale.
Solo nei primi mesi della pandemia del 2020 alcuni proprietari sono stati disposti a ridurre i canoni di locazione, sia per i locali commerciali che per le abitazioni, per il resto del periodo gli affitti sono rimasti invariati, il che ha provocato la chiusura di numerose attività, anche alberghiere. La zona del porto di Ibiza era tappezzata di cartelli di locali disponibili in affitto, così come a San Antonio e Playa d’En Bossa, cittadine prettamente legate all’ozio notturno che sono rimaste praticamente deserte e chiuse per due anni di fila.
La situazione di crisi economica era pertanto generalizzata, ciononostante il settore del mercato immobiliare non ha subito alcuna crisi, anzi, al contrario delle previsioni, dalla fine del 2020 ad oggi ha continuato a crescere, raggiungendo in questo 2022 livelli di prezzi mai visti prima.
Lascio agli economisti ed agli analisti di settore la spiegazione delle cause, condividendo l’idea che la crisi sanitaria ed economica ha provocato un incremento del mercato del lusso in generale. Tale innalzamento è dovuto ad una serie di fattori tra i quali evidenzio il desiderio di sbloccare investimenti da un mercato finanziario soggetto a continui shock, il desiderio di avere un “buen retiro” in caso di nuovi lock down e, perché no, la volontà di godere delle proprie ricchezze finchè si è in vita, una volta messi di fronte alla volatilità della vita stessa. La seguente crisi economica che stiamo vivendo e, probabilmente, vivremo nei prossimi anni, favorisce poi la scelta di investire il denaro in beni immobili o in attività, possibilmente all’estero, in modo da mettere al riparo le finanze da un’inflazione galoppante e dal pericolo dell’innalzamento delle imposte.
Di fatto, dunque, il mercato immobiliare di Ibiza non solo non si è arrestato durante la crisi “covid”, ma ha continuato ad incrementarsi.
Ibiza continua inoltre ad essere la meta per ottimi investimenti non solo immobiliari, ma anche imprenditoriali considerato che, oltre ad essere ormai un vero e proprio marchio di tipo mondiale a cui viene associata l’idea di gioia e benessere, e dunque di “desiderio”, sta diventando una meta sempre più esclusiva e ricercata, con affluenza di molti turisti in periodi sempre più prolungati dell’anno, con elevata capacità di spesa e interesse in tutto ciò che è “Ibiza”, sia da consumare quando è lì, sia da acquistare quando è altrove. Se poi al prodotto oltre ad “Ibiza” si associa “Italia” ecco che la ricetta perfetta per soddisfare il desiderio del turista-consumatore mondiale legato all’isola è stata trovata. Oltre alle attività della ristorazione, alimentazione o ad essa legate mi riferisco anche al commercio di prodotti e servizi di vario genere, dalla moda al design all’estetica.
Alla luce di tale situazione Avvocato Italiano mette a disposizione le proprie competenze e la rete dei professionisti con i quali collabora per accompagnare, assistere e consigliare gli investitori nella realizzazione del loro progetto finanziario di tipo immobiliare e/o imprenditoriale ad Ibiza e nelle altre isole delle Baleari.
Il 23 aprile 2019 il Consiglio Insulare di Formentera ha approvato la normativa che regola gli affitti turistici sull’isola.
Ricordiamo che secondo la legge del Turismo delle Isole Baleari per affitto turistico si intende la locazione di un immobile per meno di trena giorni pubblicizzata sui portali internet quali Airbnb, Booking e simili o la locazione inferiore ai trenta giorni di cui non si riesca a dimostrare lo scopo diverso da quello turistico. Ebbene, tale tipo di locazione è consentito solo nelle zone stabilite dai Consigli Insulari delle singole Isole delle Baleari, dopo aver acquistato i posti-letto disponibili ed aver presentato la Dichiarazione responsabile di inizio di attività (DRIAT). Ogni isola, infatti, stabilisce il numero delle “plazas turisticas” ossia dei posti-letto di hotel ed altre strutture da destinare ai turisti che devono essere acquistati dall’amministrazione insulare per poter essere commercializzati.
A Formentera, terminando un processo normativo iniziato a fine settembre 2018, è stato modificato il Pianto Territoriale Insulare (PTI) individuando le zone ed i limiti per l’affitto turistico di case unifamiliari e appartamenti in edifici plurifamiliari, sempre che vengano rispettati i requisiti di legge.
L’obiettivo è di garantire l’equilibrio tra la qualità di vita dei residenti e un’attività turistica di qualità.
Il Consiglio Insulare di Formentera ha così stabilito che, su un totale di 20.585 di posti-letto turistici, 12.081 sono per hotel e 5.000 sono quelli disponibili per l’affitto turistico che è ammesso esclusivamente nelle zone rustiche di Formentera e nei nuclei di es Pujol, la Savina, es Calò, ca Marì e Mariland, ad esclusione del Parque Natural e Xarxa Natura e dei nuclei tradizionalmente residenziali.
E’ stato poi approvato il “piano di qualità” che stabilisce i requisiti basici di mobiliario, igiene, stato generale dell’immobile nonché requisiti medioambientali (come ad esempio la presenza di energie rinnovabili, parcheggi per le biciclette) che devono avere le case per essere destinati all’affitto turistico: ogni unità immobiliare deve possedere i 26 requisiti indispensabili ed almeno 14 dei 20 requisiti opzionali.
Infine è stata approvata l’ordinanza fiscale che prevede il pagamento di:
Non essendo ancora terminato l’iter per l’approvazione di un nuovo regolamento, per gli affitti turistici a Formentera è ancora in vigore il Regolamento del 2015.
Per sapere se il tuo immobile a Formentera ha i requisiti per l’affitto turistico non esitare a contattare Avvocato Italiano che, esaminata la situazione legale dell’immobile e degli atti del condominio nel caso di appartamento in edificio plurifamiliare, ti può assistere per preparare la documentazione e presentare la Dichiarazione responsabile di inizio di attività.
Il Palazzo di Giustizia di Ibiza ha preso fuoco il 21 gennaio 2019 alle 4,30 del mattino.
L’incendio dell’edificio di via Macabich è stato estinto dai pompieri verso le 11,00, dopo che sono bruciati completamente il secondo ed il terzo piano e parte del quarto, con le fiamme alimentate dalle carte giudiziarie ed esplosioni che hanno sparpagliato dei fascicoli sui tetti degli edifici circostanti.
Sono scattate immediatamente le indagini da parte della polizia scientifica per accertare le cause dell’incendio, arrivando alla conclusione che è stato doloso (prima del loro arrivo era stata trovata una scala sospetta nelle vicinanze).
Il Ministero di Giustizia spagnolo ha disposto la sospensione dei termini e delle attività dei tribunali di istruzione, violenza contro le donne e penale (juzgados de instrucción, violencia sobre la mujer, juzgados de lo penal) che sono andati distrutti. Il tribunale di istruzione e quello sulla violenza sulle donne sono stati trasferiti in pochi giorni in una sede provvisoria (il Cetis) affittata dallo stesso Ministero (solo 200 mq!), così da poter riprendere, seppur lentamente ed in uno spazio insufficiente, l’attività.
Il 27 marzo si sono tenute le prime udienze della prima sezione penale presso uno spazio del Consiglio Insulare di Ibiza.
Sono molti i documenti e gli atti processuali andati distrutti e le udienze, dopo la sospensione, possono tenersi con un ritmo estremamente lento (quelle ordinarie, una alla settimana).
Il presidente del Tribunal Supremo de Justicias de Baleares, Antonio Terrasa, ha definito la situazione della giustizia di Ibiza estremamente grave, soprattutto per il Tribunale contro la violenza sulle donne a causa dell’insufficienza degli spazi e della scarsa organizzazione. La situazione è ancora più preoccupante con l’avvicinarsi della stagione estiva, quando l’attività giudiziaria in ambito penale aumenta notevolmente. Si spera che il Ministero di Giustizia possa almeno affittare qualche metro quadro in più dell’edificio già in locazione.
Intanto continuano i lavori per ultimare il nuovo Palazzo di Giustizia che si trova di fronte a quello andato a fuoco e la cui ultimazione metterà fine a questa situazione provvisoria, definita dagli stessi operatori del settore, come “estrema”.
Comprare una casa ad Ibiza o affittare un appartamento a Palma è sempre più caro.
Il prezzo delle case nelle Baleari, infatti, continua a salire con decisione anche in questo autunno del 2018, continuando ad essere uno dei più alti della Spagna secondo un’indagine eseguita dalla CBRE, nota come una delle più grandi società di consulenza immobiliare al mondo. Nello studio “Chiavi del mercato residenziale in Spagna” la CBRE analizza la situazione delle otto province spagnole considerate di maggiore interesse dal punto di vista del mercato immobiliare: Madrid, Barcellona, Valenza, Siviglia, Malaga, Zaragoza, Vizcaya e Baleari.
Per quanto riguarda le Baleari viene evidenziato come il prezzo medio di un immobile residenziale è cresciuto dallo scorso anno del 12% e la tendenza è quella che l’incremento si mantenga tra il 7% ed il 10% in considerazione dell’intensa domanda esistente e della scarsa offerta di abitazioni sul mercato, in particolare le nuove costruzioni, mantenendosi così la domanda maggiore dell’offerta. Analizzando l’evoluzione degli ultimi tre anni, la crescita media annuale è stata del 7%, bel oltre l’incremento degli stipendi. Tale aumento è stato più alto in Palma con l’8%, maggiore di quello di Madrid che è stato del 5%.
Un elemento che spiega questo incremento “anomalo” del mercato immobiliare delle Baleari rispetto al resto della Spagna è costituito dalla presenza massiccia di compratori stranieri: tra il 2006 ed il 2017, il 27% degli acquisti è stato realizzato da stranieri.
Questa tendenza al rilazo, sempre secondo CBRE, è ancora più spiccata nell’ambito degli affitti dell’arcipelago e, soprattutto nel caso di Palma, dove si concentra maggiormente la domanda. In questo municipio l’aumento degli affitti dal 2013 al 2017 è stato del 54% diventando così, insieme a Barcellona, la città dove è stato più accentuato il fenomeno del rincaro degli affitti, sicuramente legato alla diffusione degli affitti turistici.
Analizzando il fenomeno, viene sottolineato come l’innalzamento degli affitti turistici di breve durata abbia comportato una riduzione drammatica dell’offerta di affitti per la prima casa, con la possibilità che la nuova normativa possa ridurre il fenomeno, senza nascondere che allo stesso tempo fondi di investimento e imprese immobiliari stanno analizzando progetti congiunti per operare nell’ambito dell’affitto turistico laddove sia consentito, considerato il successo di tale commercializzazione.
Per operare correttamente nell’ambito dell’affitto turistico, settore sicuramente attrattivo dal punto di vista dei guadagni, è per molto importante rivolgersi ad Avvocato Italiano o ad un altro professionista esperto della materia al fine di valutare innanzi tutto se, nel caso concreto, è permesso realizzare un affitto turistico (inferiore ai 30 giorni) dell’immobile e, nel caso affermativo, espletare tutte le pratiche necessarie affinchè l’attività sia svolta nella legalità, evitando il rischio delle ingenti sanzioni stabilite dalla legge e di vedere la propria attività sospesa.
23 ottobre 2018
Marialuisa La Ferla
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