Marialuisa La Ferla
L’analisi del mercato immobiliare di Ibiza dal 2020 ad oggi dimostra che comprare una casa sull’isola continua ad essere un ottimo investimento.
Nonostante la crisi per la pandemia Covid 19, la seguente crisi economica e l’aumento dei prezzi che riguarda soprattutto le case di nuova costruzione, considerato il vertiginoso aumento del costo dei materiali, in Ibiza dal 2020 si è incrementata la domanda di acquisto di case di seconda mano.
Sono sempre di più soprattutto gli stranieri interessati a comprare immobili ad Ibiza a fronte di un’offerta che, come gli anni precedenti, è rimasta praticamente invariata (per le politiche di protezione ambientale sono poche le concessioni per nuove costruzioni), con il conseguente aumento dei prezzi e crescita del mercato immobiliare.
L’innalzamento dei prezzi degli immobili ed in particolare di quelli destinati ad abitazione da un punto di vista sociale sta creando dei disagi. Si sta assistendo da un lato all’abbandono dell’isola da parte di residenti che preferiscono trasferirsi in luoghi ove il costo abitativo è più basso, mettendo a frutto le proprietà che hanno sull’isola (se ce le hanno), dall’altro alla difficoltà di trovare impiegati pubblici (insegnanti, medici, poliziotti ad esempio) o lavoratori in generale (ad esempio camerieri) disposti a trasferirsi sull’isola per lavorare. E’ di questi giorni l’incredibile notizia che è all’esame del Parlamento delle Baleari una proposta per limitare l’acquisto degli immobili da parte degli stranieri.
Guardiamo i numeri del settore immobiliare sull’isola di Ibiza, giusto per renderci conto della situazione.
Una delle piattaforme web più diffuse nel settore immobiliare spagnolo, “Idealista.es”, attualmente offre oltre 2.400 immobili in vendita a Ibiza. Non è più disponibile la casa più cara fino al mese di luglio che si trovava in zona Cala Vedella-Cala Comte (una villa indipendente di due piani con piscina, 6 camere da letto, 6 bagni, costruita nel 2022 su di una parcella di 33.000 m2, al prezzo di € 19.000.000). Ora la casa più cara è una villa a Santa Eulalia (zona Siesta) al prezzo di € 11.950.000, seguono cinque ville al prezzo di € 10.500.000 (zona Cap Marinet, Jesus, es Cubells) due tra i 9 e 10 milioni, 19 tra i 7 e 9 milioni, e così a scendere a poco a poco. Prezzi che cinque anni fa si trovavano a Maiorca, per esempio, non ad Ibiza.
Questo significa che, continuando il trend già sottolineato per i precedenti anni, il settore immobiliare del lusso continua a subire vertiginosi incrementi.
Al contrario la prima casa della lista per prezzo più basso fino a qualche giorno fa era uno studiò in San Antonio, di 37 mq, per € 87.000, nel cui annuncio si sottolineava che era ideale come investimento perché è molto facile da affittare. Oggi la casa meno cara è un alloggio con una camera da letto sempre a San Antonio di 60 mq a € 130.000, per poi passare a € 140.000 per un monolocale di 33 mq quadrati in Ibiza città, zona La Marina, da ristrutturare, occupato, che probabilmente non può avere l’abitabilità in considerazione dell’insufficiente superficie (ma quest’ultimo dettaglio nell’annuncio non è ovviamente scritto).
L’avvertimento sul buon investimento è corretto considerati i prezzi dei canoni di affitto: nella stessa piattaforma è normale trovare studiò a San Antonio di 30 mq che si affittano a € 650 al mese, già nel 2020 in Ibiza-città e dintorni non si trovava un monolocale ad un canone mensile inferiore a € 1.000, in Santa Eulalia e Santa Gertrudis a € 900,00 al mese e ad oggi tali prezzi sono ancora aumentati. Prezzi inferiori si possono trovare ma solo per affitti durante i mesi invernali, da novembre ad aprile.
A causa del caro-affitti la soluzione scelta da molte persone per poter rimanere sull’isola è quella di affittare una stanza in appartamento che nella stagione 2022 erano esaurite già a fine maggio, con i prezzi che partivano da € 400 euro fino ad arrivare a € 1.500.
Secondo le statistiche del citato portale “Idealista.es”, in questi ultimi due anni il prezzo di acquisto delle case è aumentato in tutti i comuni dell’isola: nel 2021 il valore medio per metro quadrato nel municipio di San Joan (al nord) era il più caro dell’isola raggiungendo il prezzo di € 6.038, seguiva il municipio di San Josep, con valore di € 5.383 e, Santa Eulalia € 5.232 e, in Ibiza città il costo per metro quadrato era di € 5118, in San Antonio di € 3.906.
Il prezzo medio per metro quadrato in Ibiza città, il passato mese di dicembre, era di € 5.009,00 per la compravendita e di € 10,3 al mese per la locazione, un 3,2% e un 3,8% in più di dicembre 2020 (ciononostante numerose agenzie immobiliari non avevano disponibilità di appartamenti a prezzi inferiori ai € 200.000).
Secondo un’agenzia immobiliare dell’isola, la rendita media dell’acquisto di un bilocale in Cala Molì (lato sud della Baia di San Antonio), in un ex residence ora diviso in singole unità immobiliari senza alcun particolare pregio né architettonico né di materiali, con due stanze, salone – cucina, bagno e terrazzo, sei posti letto, in prima linea mare (che però non si vede dalle finestre) in vendita al prezzo di € 250.000 è dell’8% annuo, considerata la possibilità di affittarlo nei mesi invernali ai lavoratori principalmente di imprese edilizie e nei mesi estivi, per periodi superiore ai trenta giorni, a turisti (essenzialmente famiglie) o a lavoratori del settore alberghiero-ristorazione. Con la prospettiva di rivenderlo a un prezzo più alto in futuro, considerato il progetto di riqualificazione della zona già in fase di realizzazione.
Secondo le valutazioni analizzate nelle statistiche Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, nel dicembre 2021 il prezzo delle case nuove e usate nelle Baleari ha subito un incremento del 8,2% rispetto a dicembre 2020. Nel 2022 l’incremento è forse maggiore.
In conclusione investire nell’acquisto di un immobile nelle Baleari e, in particolare, nell’isola di Ibiza continua ad essere una buona idea, sempre però che si compri una casa senza problemi legali che potrebbero impedirne una successiva vendita o implicare il pagamento di multe o l’ordine di demolizione di alcune parti (immobili abusivi, gravati di debiti, non iscritti nel registro immobiliare, solo per fare alcuni esempi).
E’ dello scorso mese la pubblicazione della notizia che il noto calciatore Leo Messi ha comprato una villa di 568 mq nella località di Cala Tarida nel mese di febbraio per il prezzo di € 11.000.000 ed ha già scoperto che dovrà demolirne una parte e pagare una multa salata perché vi erano opere abusive e la casa non disponeva dei certificati e licenze necessarie. Il tutto nonostante la presenza dello studio legale che l’assisteva e delle rassicurazioni del venditore che aveva garantito (a parole) che i documenti e certificati erano tutti presenti, solo che erano stati persi.
Ibiza nel 1600 era un’isola di pirati e oggi, nel 2022, in un certo senso continua ad esserlo.
Nell’acquisto di un immobile è fondamentale farsi seguire da un avvocato attento e puntiglioso, che esegua tutti i controlli necessari sulla legalità dell’immobile indipendentemente dal prezzo e dai soggetti con i quali deve trattare. Gli agenti immobiliari, che spesso sono personaggi improvvisati nel settore senza alcuna competenza, sovente spingono per far concludere la compravendita perchè così incassano la commissione, i notai non eseguono verifiche approfondite sulla situazione urbanistica poichè negli atti scrivono quanto viene dichiarato dal venditore circa legalità e regolarità, così il compratore, se non è ben assistito, corre il pericolo di ritrovarsi ad aver acquistato un immobile con mille problemi che ne inficiano la commerciabilità ed il valore.
Pertanto si raccomanda sempre di farsi assistere da un legale in tutta l’operazione di compravendita, compreso il rapporto con l’agenzia immobiliare e Avvocato Italiano mette a disposizione le proprie competenze e la rete di consulenti di cui si avvale per tale assistenza.
